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고령화와 주택금융
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고령화와 주택금융

교육자료
안녕하세요? 이번 시간에는 고령화 시대의 주택금융 대하여 알아보도록 하겠습니다. 오늘의 학습목표는 다음과 같습니다. 첫째, 고령층 주택금융의 특성에 대해 설명할 수 있습니다. 둘째, 주요국 역모기지 시장의 특성에 대해 설명할 수 있습니다. 셋째, 한국형 역모기지, 주택연금에 대해 설명할 수 있습니다. 이러한 목표를 달성하기 위해 고령층 주택금융 특성, 주요국 역모기지 시장 특성, 한국형 역모기지, 주택연금에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 고령층 주택금융 특성에 대해 알아보겠습니다. 주택금융이란 무엇일까요? 주택금융이란 주택과 관련된 자금 조달, 자금 제공 행위를 말합니다.

주택금융은 주택수요 측면에서 혹은 주택공급 측면에서 바라볼 수 있습니다. 주택수요 측면에서 주택금융은 집을 사거나, 집을 빌리는 과정에 있어 자금 조달 및 제공행위를 말합니다. 주택담보대출, 전세자금대출, 중도금 대출에서 주택대출채권을 유동화하는 MBS 발행, 전세자금 대출 금리를 낮추기 위한 보증제도, 신규 주택 분양시 중도금 대출에 대한 보증 모두 주택금융에 포함됩니다. 주택공급 측면에서 주택금융은 주택을 개발하고 공급하는 과정에서 자금을 조달하거나 제공하는 행위를 말합니다. 주택금융의 수요는 사람들이 집을 사려고 하는지 빌리고자 하는지, 새로이 주택을 지어야 하는지 오래된 주택을 수리해야 하는지에 따라 달라집니다. 즉 매매시장과 임대시장과 같은 주택시장의 구조나, 인구구조 등에 영향을 받습니다. 예를 들어, 탈전세가 이루어지면 전세가격이 빠르게 증가할 경우 전세자금대출의 수요가 증가하게 됩니다. 저출산이 지속될 경우 신규 주택 수요가 감소하고, 이에 대량 주택공급에서 개별 주택 공급으로 변화할 경우 주택금융 시장이 변화할 수 있습니다.

인구구조와 주택금융 수요에 대하여 더 자세히 생각해 보겠습니다. 주택금융의 수요는 생애주기와 관련이 깊습니다. 연령별로 자산 축적의 정도가 다르고, 소득 수준이 다르기 때문에 주택 보유 능력에 차이가 납니다. 따라서 주택수요에 있어서도 차이가 발생합니다. 이 그래프는 2015년 인구주택총조사에서 확인할 수 있는 연령별 자가 주택 점유비율입니다. 연령별 자가주택점유비율을 보면, 가구주 연령이 증가할 수록 자가주택 점유비유 비율이 증가하고, 60세 이상의 고령층의 자가주택 점유비율은 74%를 초과하는 것을 확인할 수 있습니다.

자산 축적 수준 뿐 아니라 자산 축적 동기도 연령별, 생애주기별 주택금융 수요의 차이를 야기하는 요인입니다.
연령이 증가할 수록 자가주택 점유비율이 증가하는 것은 변화가 없지만, 자가주택점유비율은 주택상승기와 침체기에 차이가 있을 수 있습니다.

특히 이러한 변화는 청장년층과 고령층에서 다른 양상을 나타냅니다.
예를들어, 2005년은 주택시장 호황기였고, 2010년은 주택시장 침체기였습니다.
해당시기 청장년층의 자가주택점유비율은 비교적 큰 폭으로 하락하였지만, 고령층의 경우 그 변동폭이 작습니다.
청장년기는 주택 구입 동기가 거주의 안정성도 있지만, 주택가격 상승에 따란 자산의 증식도 큽니다.
따라서 주택시장 침체기에는 자산으로서 주택 구입 동기가 감소하게 됩니다.
반면 고령층은 주택을 이미 보유하고 있는 경우가 다반입니다.
2015년은 주택시장 회복기인데요, 해당시기에도 고령층의 변동폭은 작습니다.
고령층에겐 자가주택 거주를 통한 안정성이 중요하게 작용한다는 걸 간접적으로 확인할 수 있습니다.
연령층에 따른 주택금융 수요의 차이를 주택유형 차이에서 찾을 수도 있습니다.
주택금융의 접근성은 주택유형에 따라 차이가 존재합니다.
예를 들어, 주택담보대출을 이용하고자 할 때, 대출액은 주택가치에 기반하여 결정됩니다.
주택 가치는 감정가격이 기준이 됩니다.

한국의 경우 아파트는 주택가격 측정이 비교적 용이하고, 시세와 감정가와의 차이가 크지 않습니다.
따라서 단독주택이나 다세대주택보다 아파트의 경우 주택금융 접근성이 높습니다.
연령별로 주택 유형별 분포를 살펴보면, 20대의 경우는 단독주택이 48%로 제일 많고, 30대, 40대, 50대의 경우는 아파트의 비율이 가장 높습니다.

그러나 60대의 경우는 단독주택이 51%로 제일 많습니다.
이에 고령층이 인구 구성에 차지하는 비중에 따라 주택금융 수요와 공급이 달라지게 됩니다.
한국의 경우도, 65세 이상 인구비중이 1970년 3.3%에서 90년 5%로 증가하였고, 2015년 13.2%까지 증가하여 고령화 사회에서 고령사회로 변화를 눈앞에 두고 있습니다.

65세 이상 인구 비중이 20%를 상회하는 경우 초고령사회라고 정의합니다.
일본을 비롯 유럽의 많은 국가들은 이미 초고령사회를 경험하고 있습니다.
이들 국가들에 비하면 아직 한국은 본격적인 고령사회를 경험하고 있다고 보기는 힘듭니다.
하지만 향후 인구전망을 볼 때, 한국은 유례없이 빠르게 고령사회로 진행을 경험하고 있습니다.
앞에서 주택 수요 및 주택금융수요는 생애주기적인 관점에서 접근이 필요하다고 말씀드렸습니다.
연령이 증가할 수록 자산을 축적할 시간적 여유가 있었기 때문에 주택 보유시 주택담보대출 필요성이 줄어듭니다.

그래프에서 보시면, 30대의 경우 거주주택 보유가구 중 60%가 주택담보대출을 보유하고 있는 반면, 60대의 경우는 20%가 조금 넘는 비율인 것을 알 수 있습니다.
또한 주택담보대출을 결정할 때, 주택가격의 가치뿐 아니라 이용자의 지불 능력을 중시하기 때문에, 소득평가가 중요합니다.
은퇴 후 고령층들은 신규 주택담보대출 이용에 제약을 받습니다.
주택담보대출의 용도도 당연히 연령에 따라 차이가 나타납니다.
3~40대의 경우는 주택담보대출을 받아 거주할 주택을 마련하는데 가장 많이 사용한 반면, 5~60대의 경우는 거주할 주택을 마련하는 것 외에도 거주주택 이외 부동산마련, 사업자금마련 등에도 비슷한 비율로 사용한 것을 알 수 있습니다.

고령층의 주택 금융 수요의 특성을 살펴보기 위하여 연령별 자산구조를 살펴볼까요?
다음은 한국 고령층의 자산 구조입니다.
고령층은 부동산에 자산이 집중되어 있고, 금융자산 보유수준은 30대 금융자산 보유 수준보다 낮습니다.
정리하면 고령층은 주택 보유비율이 높고, 반면 주택담보대출 활용 비율은 낮습니다.
DTI가 낮은 고령층은 주택담보대출을 이용하기가 쉽지 않습니다.
반면 부동산 자산 집중도가 높은 상태에서 금융자산이 적기 때문에 주택을 유동화 하는 것이 고령층 주택금융에 있어 중요합니다.

특히 한국 고령층의 경우 공적연금 등 도입기간이 짧아 소득 안정성을 보장하는 사회적 안정망이 부족한 상황입니다.
고령층 주택 유동화의 핵심은 주택에 지속적으로 거주하며 현금을 확보할 수 있다는 것입니다.
주택 유동화의 가장 일반적인 방식은 거주 기간 동안 소유권이 보존되는 역모기지 상품입니다.
이 밖에도 주택의 전체 혹은 일부를 팔고 소유권 없이 그 집에 거주하는 방식의 주택유동화 방식도 있지만 잘 활용이 되지 않고 있습니다.

이번엔 고령화가 먼저 시작되었고, 주택금융의 역사가 긴 주요 국가들의 역모기지시장에 대해 알아보겠습니다.
주택 유동화의 가장 대표적인 상품인 역모기지의 주요 특성 중 하나는 비소구대출의 성격을 갖는다는 것입니다.
비소구 대출이란 대출 금액을 다 갚지 못할 경우에도 담보로 잡힌 주택만 반납하면, 추가적인 부담을 지지 않는 성격을 갖습니다.

역모기지 상품의 범주는 크게 정부의 공적 보증이 있는지 여부에 따라 공적보증 역모기지와 민간이 공급하는 역모기지로 구분됩니다.
미국과 한국은 공적 보증 역모기지가 발달한 대표적인 국가입니다.
영국과 호주와 같은 나라는 공적 보증이 없지만 주택유동화 상품을 제공하는 업체들간의 협의체가 만들어져 운영되고 있습니다.

이러한 역모기지 시장을 중심으로 북미, 유럽, 오스트레일리아, 뉴질랜드에서 주택 유동화 시장이 점진적으로 성장하고 있습니다.
그럼, 지금부터 주요 국가의 역모기지 시장의 특성에 대해 알아보겠습니다.
먼저, 미국입니다.
미국은 영국과 더불어 민간 역모기지 상품이 가장 빨리 공급된 국가로 현재 정부 공적 보증 역모기지 상품을 중심으로 역모기지시장이 가장 활성화 되어 있습니다.

1989년 62세 이상 주택소유자를 대상으로 공적 보증 역모기지 HECM 도입 이후 역모기지 시장에서 공적 보증 역모기지 상품의 점유율은 90%가 넘고 있는데 반해, 민간 역모기지 상품은 1961년부터 공급되었으나 제대로 시장이 형성되지 못하고 있습니다.
미국의 역모기지 시장은 2000년대 중반 주택가격상승과 함께 빠르게 확장되다 서브프라임 모기지 사태 이후 다소 위축된 경향이 있습니다.

미국 공적보증 역모기지는 한국 및 홍콩 등 역모기지 제도의 근간이 되었습니다.
이번에는 영국의 역모기지 시장에 대해 알아보겠습니다.
영국의 민간 역모기지 중심으로 시장이 형성되었습니다.
영국은 유럽에서 주택유동화시장이 가장 발전한 국가로, 영국의 역모기지 상품은 55세 이상을 대상으로 보험회사를 통하여 공급되며, 수시 인출 방식의 대출이 주를 이룹니다.
1991년 이후 SHIP 프로그램을 통해 규제를 하고 이용자의 주거 안정성을 보장하고 있는데요.
역모기지 상품에 대한 엄격한 소비자 설명의무 부과, 비소구대출조항을 적용하고 있으며, 상품공급자, 재무설계사, 변호사, 브로커 등 다양한 시장참여자들의 연합체로 구성된 위원회 운영을 통해 고령층 소비자를 보호하고 있습니다.

다음은 일본입니다.
일본에서 역모기지는 매우 제한적으로 활용되고 있습니다.
일본 역모기지 시장은 공적 제도와 민간 시장이 공존합니다.
일본 공적 역모기지제도는 1981년 무사시노시(市) 복지공사의 복지자금 대부를 시작으로 지방자치단체 중심으로 운영되기 시작하여, 2003년 이후 후생노동성의 ‘장기생활지원자금대출 제도’를 기반으로 지방자치단체에서 역모기지 상품을 공급하였습니다.
대상층이 매우 제한적이고, 주택가격 변동에 따라 지급금액을 조정 종신지급이 보장되지 않기 때문에 수요가 크지 않았습니다.

민간 시장은 80년대 중반 이후 신탁은행 중심으로 시작되었지만 그 실적은 매우 미미합니다.
2000년대 중반에 들어 역모기지를 취급하는 은행들이 증가하기 시작 하였고, 2013년 대형은행 최초로 미즈호 은행에서 역모기지 상품을 공급하기 시작하였습니다.
마지막으로 한국형 역모기지인 주택연금에 대해 알아보겠습니다.

주택연금이란 60세 이상 고령자가, 보유 주택을 담보로 맡기고, 국가의 지급 보증을 받아 자기 집에 평생 거주하며, 매달 연금방식으로 대출금을 지급받는 제도입니다.
다주택 보유 시 합산 가격 9억 원 이하이면, 거주 중인 주택을 대상으로 신청, 합산가격이 9억 초과 2주택의 경우 3년 이내 비거주 주택 처분 조건으로 신청할 수 있습니다.
주택연금의 월지급액은 생존율, 사망률, 주택가격상승률, 기대금리(할인율) 등을 고려하여 다음과 같이 산정됩니다.
대출비용에는 초기보증료, 연보증료, 대출이자 등이 포함됩니다.
우리나라의 주택연금 성장속도는 보시는 것처럼 점점 빨라지고 있습니다.
현재 주택연금 가입률 1.1%입니다.

아직 큰 시장이라 볼 수 없지만 미국이 동가입률을 이루는데 17년이 소요된데 반하여 한국은 10년만에 이정도의 성장을 이루었습니다.
역모기지 시장의 잠재적 성장 가능성에 대하여 많은 학자와, 전문가들이 공감하고 있습니다.
고령층은 가능한 이동없이 자신의 집에서 노후를 보내고자 하는 욕구가 강합니다.
하지만 고령층 소득 확보 수단으로 역모기지 가입을 저해하는 요인들이 존재합니다.
주택 상속 유인, 고령층의 기대수명 증가나, 질병 등 미래의 불확실성 등이 그렇습니다.
이러한 요인들은 은퇴자들의 저축양상, 개인연금의 낮은 이용률 등의 설명요인과 연장선상에 있습니다.
고령화가 증가됨에 따라 역모기지 시장의 중요성은 더욱 강조될 것이지만, 그 확산 속도와 이용양상은 단정하기 어려운 이유입니다.

이번 시간에는 고령화와 주택연금에 대해 알아보았습니다. 오늘의 학습 내용을 정리하며 수업을 마무리 하시기 바랍니다.

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