주택가격의 거품여부에 대한 평가(금융경제연구 248호)

저자: 한국은행 조사국 조사총괄팀 이준희 과장

 우리나라 주택가격은 2001년 이후 단기간에 빠르게 상승하는 모습을 보이고 있어 실제 주택가격에 거품(bubble: 주택가격이 경제의 기초적인 여건(fundamentals)을 반영한 균형(적정)가격을 상회하는 부분)이 존재할 가능성이 있는 것으로 우려되고 있다. 본 연구에서는 최근 우리나라 실제 주택가격을 균형가격과 비교함으로써 주택가격에 거품이 존재하는지 여부를 판단하고 이에 따르는 시사점을 모색하였다.
  주택가격에 거품이 존재하는지 여부에 대한 실증분석을 위하여 주택시장 수급의 장기균형 모형, 현재가치모형 및 일반 균형 자산가격 모형 등을 이용하였다. 주택시장 수급의 장기균형 모형을 이용한 분석에서는 2001년 이후 전국 아파트가격이 장기 균형가격을 8% 정도 상회하는 것으로 나타나 주택가격에 거품이 형성된 것으로 판단된다. 현재가치모형을 이용한 분석에서는 주택가격과 주택임대소득 간에 공적분 관계가 성립하지 않음에 따라 주택가격에 거품이 존재할 가능성이 있는 것으로 나타났다. 일반 균형자산 가격 모형을 이용한 분석에서는 주택매매가격/임대소득 비율과 임대소득 증가율, 시장이자율 간에 균형식이 성립하지 않음에 따라 주택가격에 거품이 존재할 가능성을 시사하였다. 아울러 서울 강남지역 아파트의 경우 실제가격이 균형가격보다 2001년 이후 7.6%, 2004년 이후 13.7% 정도 상회하는 등 그 괴리 폭이 전국 아파트에 비하여 1.5배～2배 정도 큰 것으로 나타났다.
  이상에서 살펴본 바와 같이 우리나라의 경우 2001년 이후 주택가격이 경제의 기초여건을 반영한 균형가격 보다 전반적으로 높게 나타났으나 자산가격의 거품과 관련된 연구의 경우 추정 모형 및 자료상의 제약과 검증기법의 한계로 인해 균형가격을 정확하게 추정하여 거품의 정도를 파악하는데 어려움이 있는 점에 비추어 볼 때 우리나라 주택가격의 거품 정도에 관한 본 연구의 분석결과도 신중하게 해석할 필요가 있는 것으로 판단된다.