일본 주택시장 동향과 제약 요인

(국제경제리뷰, 제2018-4호)

【주요 특징】

◆(검토 배경) 최근 일본 주택시장은 장기간의 부진에서 벗어나 회복세를 나타내는 모습이나 주택수요의 확대에는 저출산·고령화에 따른 인구수 감소 등으로 한계가 존재

 ⇒우리나라도 고령화 진전시 일본과 유사한 주택시장 변화에 직면할 수 있으므로 일본 주택시장 여건 및 동향, 일본 정부의 정책대응 등을 살펴보고 시사점을 도출하고자 함

◆(주택시장 회복세) 일본의 주택가격은 1990년대초 이후 장기간의 약세에서 벗어나 최근 5년간 상승세를 지속

  ㅇ주택유형별로는 우리나라의 아파트와 유사한 맨션이, 지역별로는 수도권인 칸토와 관광수요가 늘어난 홋카이도 지역이 가격상승을 주도

 ㅇ주택거래도 가격상승에 힘입어 회복세를 보이고 있으며 주택착공은 임대주택을 중심으로 완만한 증가세를 지속

◆(회복 배경) 일본 주택시장은 ① 장기간에 걸쳐 큰 폭의 조정을 받은 데다 ② 아베 정부의 경기부양 정책으로 금융여건이 크게 개선되고 ③ 경기회복 및 관광업 활황 등에 따른 상업용 부동산 수요 증가에 힘입어 회복세를 시현

  ①(주택시장 조정 마무리) 일본 주택시장 가격지표는 1991년 이후 장기간의 조정을 거쳐 버블생성 이전인 1980년 초반 수준으로 회귀

    ·2017년 전국 주택지가는 고점(1991년) 대비 54.1%, 시가지 주택지가는 52.9% 하락

  ②(금융완화기조 지속) 아베노믹스에 따른 금융여건 완화로 신규 대출 평균금리가 하락하고 부동산업에 대한 대출 및 가계 주택담보대출 잔액이 증가

 ③(상업용 부동산 수요 증가) 상업용 부동산(숙박업소, 상가, 오피스 등) 수요 증가가 도심 지가 상승과 맨션 신규공급 제약으로 이어지면서 도시 주택가격 상승을 견인

◆(제약 요인) 저출산·고령화로 인해 주택수요 확대에 한계가 있는 상황에서 빈집 증가, 가계소득 개선 미흡, 투자목적의 거래부진 등이 일본 주택시장의 구조적 제약 요인으로 작용

  ㅇ(빈집 증가) 일본 빈집 수는 인구가 감소하고 가구수 증가가 둔화되는 상황에서 상속 등으로 발생한 잉여 주택의 처분이 어려운 데다 새집 선호 경향, 정부의 임대주택 장려 정책 등의 영향으로 신규 주택공급이 꾸준히 지속되면서 증가

  ㅇ(가계소득 개선 부진) 일본 경제의 호조세에도 불구하고 실질 임금이 하락하고 가계 가처분소득 증가율이 축소되는 등 가계의 소득여건 개선이 부진

  ㅇ(투자목적의 거래 부진) 주택가치가 저평가 되는 단독주택의 높은 비중, 주택매매 차익기대 약화* 등으로 투자목적의 거래 여건이 미흡

     *토지가 예적금·주식에 비해 유리하다고 응답한 가계 비중이 1993년 62%에서 2016년 31%로 하락

◆(시사점) 일본 주택시장은 회복세를 보이고 있으나 인구구조 변화와 더불어 주택시장의 구조적인 제약요인으로 인해 향후 지속 여부는 불투명

  ㅇ일본 정부는 저출산·고령화 진전, 거주수요 다양화 등에 대응하고자 주택정책을 “양”에서 “질”로 전환(2006년)하였으나 빈집증가, 거래부진 등 구조적 문제가 지속

     ·이에 고령·청년 주거환경 개선, 빈집 활용 및 기존주택 유통 촉진, 주거생활산업 활성화 등 인구구조 변화에 대한 시책을 더욱 강화(「2016년 주생활기본계획」)

  ㅇ일본 사례에서 주택시장의 구조적 문제 대응에는 장기간이 소요될 뿐만 아니라 다양한 정책수단이 요구된다는 점에 비추어 체계적인 대응 노력이 필요