인천지역의 부동산경기가 좀체 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 지역내 주택매매가격지수가 글로벌 금융위기 이후 상승한 기간은 2009년 8~11월과 2011년 2~3월로 6개월에 불과하며 전반적으로 하락추세를 면치 못하고 있다. 이와 함께 미분양주택도 2008년 12월 말 1천647호에서 2012년 4월 말 3천829호로 2배를 상회하는 수준까지 크게 늘어났다. 지난해 세계경제의 회복가능성이 제기됨에 따라 부동산경기도 함께 회복되기를 기대했으나 금년들어 유로존 위기 등 세계경제의 불안정성이 재연되고 부동산경기 또한 위축된 모습이 지속되고 있다.
지역내 부동산경기가 부진에 빠진 주된 원인은 무엇일까? 주지의 사실이지만 글로벌 금융위기가 실물경제로 전이되면서 부동산시장에 투자할 경제주체들의 여력이 급격하게 줄어든 데 가장 큰 원인이 있다. 한편으로 2007~2008년중 인천지역의 주택매매가격 상승률에서 또다른 원인을 찾을 수 있다. 이 기간 전국 주택매매가격은 상승세가 둔화되면서 조정을 받은 반면 인천은 2자리수의 상승률을 이어갔다.
인천경제자유구역을 중심으로 대규모 개발사업이 진행되면서 부동산 투자자금이 대거 유입되고 이것이 주택가격 상승을 견인했다. 그러나 얼마가지 못해 글로벌 금융위기와 맞닥뜨리게 되며 부동산가격이 크게 하락했다. 일부 투기적 요인이 가세하면서 거품이 형성되었을 가능성을 배제하기 어렵다.
투기적 거래는 유동성을 높이고 거래를 활성화시키는 긍정적인 측면이 없지 않으나 한편으로 자원배분을 왜곡시키고 거품을 형성해 경제에 주는 충격을 배가시킬 수 있으므로 항상 경계해야 할 대상이다. 사실 투자와 투기는 구분이 모호하다. 이를 구별하는 방법은 워런버핏의 스승으로 유명한 벤자민 그레이엄이 제시한 기준이 널리 통용되고 있다. 그는 투자를 철저한 분석을 바탕으로 투자원금의 안정성과 적정한 수익성이 기대되는 행위로 정의하고, 이런 요건이 충족되지 않는 모든 행위는 투기로 보았다. 그러나 현실에선 매수주체, 거래목적, 보유기간 등 다양한 기준이 적용된다. 우리법령이 부동산 양도세 비과세 요건으로 일정기간 이상 해당 부동산을 보유토록 규정함으로써 단기시세 차익거래를 투기로 간주하는 것이 그 예이다.
이런 기준으로 볼 때 정부가 지난 5월10일 발표한 '주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'은 투자와 투기의 구분기준을 재조정함으로써 침체된 부동산경기를 되살려 보려는 시도라 할 수 있다. 이 조치는 서울 강남3구의 주택투기지역 지정해제, 1세대 1주택자 양도세 비과세 보유요건 완화(3년→2년) 등을 포함하는 데 이는 기존에 투기로 보던 거래의 일부를 투자로 간주한 것이다. 주택거래 '활성화방안'이 아닌 '정상화방안'으로 명명한 데에서도 투기적 거래를 통한 경기부양을 지양하고 투자적 거래를 통한 경기회복을 지향하고자 한 정부의 고민이 묻어난다.
부동산경기의 활성화는 지역경제 회생을 위해 필수불가결하다. 예를들어 가계의 자산가치가 상승하면 소비여력이 제고되고 기업은 판매증대로 수익이 늘어난다. 또 지방정부는 부동산거래에 연동된 취득세 등의 조세수입이 늘어나 재정이 견실해진다. 다만, 이런 측면만 보고 투기적 요인을 고려하지 않은 채 지나치게 부동산 경기를 부양하는 데 치중한다면 투기를 통한 과열과 거품의 대가가 뒤따를 것이다.
따라서 부동산경기 회복노력은 투자적 수요를 형성하는 데 집중해야 한다. 인천지역은 그동안 경제자유구역을 중심으로 정주환경이 개선됨에 따라 서울 등 타지역으로부터 인구가 지속적으로 유입되고 있고 이로 인한 구매력 증대가 소비로 이어지면서 서비스업을 중심으로 고용이 늘어나는 등 긍정적인 면을 보이고 있다. 부동산시장도 이런 선순환구조가 물꼬를 트도록 지혜를 모아야 한다.
이의 일환으로 한국은행인천본부는 오는 6월15일 인천시와 공동으로 지역내 부동산 및 건설업의 경기를 진단하고 대안을 모색하는 경제세미나를 개최할 계획이다. 지역내 부동산경기를 활성화시키기 위한 많은 제언들이 제기될 수 있는 좋은 기회가 되었으면 하는 바람이다.
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