2013년중 한국은행 지역본부가 주축이 되어 각 지역의 전문가, 당행 본부 및 지역본부 직원이 함께 참여하는 다자간 공동연구 프로젝트를 실시하고 동 결과물인 공동연구 논문(총 14편)을 순차적으로 게재하오니 참고하시기 바랍니다.

(요약)

본 연구는 대구시의 아파트 실거래 가격정보를 이용하여 기존에 사용되어 오고 있는 헤도닉지수와 반복매매지수 이외에 매칭을 이용한 지수 등 다양한 지수측정을 시도하고 이를 통해 주택시장에 대한 정확한 정보를 제공하려는 것이 목적이다. 구체적으로는 헤도닉지수가 갖는 자료의 부정확성, 반복매매지수가 갖는 자료의 누락을 보완하기 위하여 매칭을 이용한 방법을 제시하였다.

매칭을 이용한 방법은 조사기간 중 두 번 이상 거래되지 않아 매매가격의 비교가 되지 않은 아파트에 대해 이와 가장 유사한 성질을 가진 아파트를 성향점수(propensity score)를 통하여 추출해 낸 뒤, 동일한 아파트로 간주하는 방식이다. 매칭된 표본이 완성되면 지수를 작성하는 데에 두 가지 방법을 이용한다. 한 가지는 Matched Repeated Sales 방법이고, 다른 하나는 McMillen 방법이다. 이 두 방법은 매칭된 표본을 구성하는 단계까지는 동일하고, 그 이후 단계에서 차이가 난다. Matched Repeated Sales 방법은 매칭된 표본을 가지고 반복매매법을 그대로 이용하는 반면, McMillen 방법은 기준연월의 표본이 기준이 된다.

한국감정원지수와 KB지수, 그리고 본고에서 구한 반복매매지수는 거의 비슷한 값을 가진다. 한국감정원지수를 기준으로 보았을 때, KB지수는 약간 과대평가를, 반복매매지수는 약간 과소평가를 하고 있다는 사실을 알 수 있다. 이 세 지수와 크게 다른 값을 보이고 있는 것은 헤도닉 지수이다. 헤도닉 지수는 다른 지수들보다 상대적으로 과대평가되고 있다. McMillen 지수도 세 지수(한국감정원지수, KB지수, 반복매매지수)보다는 과대평가를 하고 있지만, 헤도닉 지수보다는 그 정도가 약한 것으로 나타났다. 마지막으로 Matched Repeated Sales 지수는 한국감정원지수, KB지수, 반복매매지수와 비슷한 움직임을 보이지만, 조금씩 다른 특징을 가지고 있다. 대구시 전체로 보면, 다른 지수들보다 지수 값이 더 작은 것으로 나타남으로써, 한국감정원이나 KB가 제시하는 것보다 부동산 경기가 더 나빴다는 것을 의미한다.

아파트 실거래가 지수를 이용하여 대구시 아파트 매매가격의 상황을 알아보기 위한 추가적인 분석을 실시하였다. 아파트 실거래가 지수가 다른 거시변수들 간의 공적분 장기균형에서 벗어난 불균형 오차에 대한 분석을 통하여 대구지역 아파트 가격이 펀더멘탈 수준보다 높은지 혹은 낮은지를 파악하였다. Johansen 공적분 검정 결과를 바탕으로 Engle and Granger(1987)에 따라 아파트 매매가격지수를 종속변수로, 이자율, 산업생산지수, 소비자물가지수, 환율, 주가를 설명변수로 하는 공적분 벡터를 추정한 뒤, 이로부터 산출되는 불균형 오차를 분석하였다. 대구시 아파트의 경우 2008년 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매가격 수준이 장기적인 균형수준보다 낮아졌고, 그 후로 약간의 변동을 보이면서도 당분간 낮아진 수준에서 머물러 있었다는 것을 알 수 있었다. 그러다가 2012년을 전후로 아파트 매매가격지수는 장기적인 균형수준보다 높은 상태로 돌아섰다. 이러한 현상은 모든 아파트 매매가격지수에서 공통적으로 나타나는 현상이었다. 한편 동일한 분석을 실시한 결과 전국 및 서울시의 움직임이 대구시의 움직임과 상당히 다르다는 것을 알 수 있었다.

이처럼 본 연구는 실거래 가격을 이용하여 부동산과 관련한 다양한 지수를 지역시장에 적용하였고, 특히 매칭을 이용한 방법을 지역차원에서 분석한 최초의 연구라는 데에 그 의의가 있다. 대구의 아파트 실거래 가격을 이용한 다양한 지수측정은 대구지역의 시장상황에 대한 정확한 정보제공을 가능하게 하여 부동산 시장의 안정화 및 지역 특성을 이해하는 데 도움이 될 것으로 기대하고, 이러한 방법론으로 앞으로 체계적인 검증을 받는다면 다른 지역의 부동산 시장을 분석하는 데에도 많이 이용될 것으로 보인다. 특히 지역 단위의 부동산 시장 또는 가격에 대한 연구들이 많지 않은 상황에서 앞으로 진행될 여타 논문들에도 중요한 참고자료가 될 것으로 판단된다. 게다가 다양한 지수들 간에 발생하는 차이를 면밀히 분석함으로써 부동산 시장을 예측하는 데에 기여할 것이다. 가령 매칭을 이용한 지수가 다른 지수보다 특정 시차를 두고 선행 혹은 후행하는지의 상관관계가 파악된다면, 지역 주택시장이 하강 국면에 접어들었는지 상승 국면에 접어들었는지를 파악하는 데에 도움이 될 것이다. 이러한 주택시장에 대한 정확한 파악은 정책 실시 타이밍을 놓치지 않기 위한 필수불가결한 요소임에 틀림없다.

본 연구가 가지는 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 실거래가를 이용한 다양한 매매지수에 대한 연구는 지역 주택시장에 대한 정책을 수행하는 지방자치단체에 지역 주택시장 상황에 대한 정확한 정보를 제공함으로써 적시성 있는 주택정책 수행을 지원할 수 있다. 가령 호가를 이용한 매매지수의 경우 평활화의 문제점이 있는 반면 실거래가를 이용한 지수는 현재 시장상황을 가장 빠르게 알려줄 수 있다는 점에서 지방자치단체의 시의적절한 주택정책에 도움을 줄 수 있다.

둘째, 글로벌 금융위기 이전 지역에 무분별하게 대형 위주로 많은 물량이 공급되어 전국 최대의 미분양을 초래한 점 등을 거울삼아 이를 종합적으로 관리할 수 있는 가칭 ‘지역주택시장정보센터’를 지역경제연구원 혹은 지역도시공사 주도로 신설하는 방안을 검토할 필요가 있다. 동 센터는 본고에서 제시된 다양한 주택지수를 개발하고, 이를 바탕으로 지역 적정 주택공급물량, 주택시장 예측 등 주택시장 전반에 대한 데이터를 개발, 축척, 제공함으로써 지역 부동산시장의 안정화 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대된다.

셋째, 본 연구에서 추정한 실거래가 지수의 지속적인 모니터링 및 주택가격 상승시 LTV비율의 엄격한 적용 등은 금융건전성 확보를 통해 주택가격 상승이 부동산시장 불안 요인으로 작용하지 않도록 대응하는 데 도움이 될 것으로 보인다. 아울러 지역 금융기관의 주택담보대출 비중이 높은 점을 감안할 때 지역 주택시장의 정확하고 빠른 정보 획득은 금융기관의 자산건전성 유지에도 필수적인 사항이라고 할 수 있을 것이다.

넷째, 주택시장의 정확한 정보는 중앙은행의 통화정책과도 관련성이 높다는 점에서 이러한 연구가 지역에 한정되지 않고 전국적인 관점에서도 주택과 관련된 매매 및 전세가격지수에 대한 심도있는 후속연구가 이루어진다면 중앙은행의 통화정책에도 도움을 줄 것으로 기대된다. 게다가 전국을 대상으로 한 연구와 함께 지역간 비교연구를 실시한다면 지역불균형 해소 등과 관련한 많은 정책적 시사점이 도출될 것이다.

본 연구는 이러한 의의 및 시사점을 가지고 있음에도 불구하고 다음과 같은 한계를 가진다. 먼저 다양한 지수를 제시한 뒤, 다른 지수들과의 비교를 하고 있음에도 불구하고 어느 지수가 우월한지에 대한 명확한 근거가 부족하다는 것이다. 본 연구에서는 표본의 크기와 지수의 변동성을 근거로 Matched Repeated Sample 지수를 상대적으로 우월한 것으로 파악하고 있지만, 변동성 확대가 명확히 아파트의 가격 상황을 제대로 적시에 반영하는지에 대해서는 여전히 의문의 여지는 있다. 따라서 지수의 우월성을 보증할 수 있는 근거를 찾는 것이 앞으로의 과제로 남아 있다.

(차례)

 I. 서 론

II. 아파트 실거래가를 이용한 지수의 측정

1. 헤도닉 가격지수(Hedonic Price Index)

2. 반복매매지수(Repeated Sales Price Index)

3. 매칭(Matching)을 이용한 방법

- 매칭을 이용한 반복매매지수법

- McMillen 방법

III. 분석자료

IV. 모형 및 실증분석

1. 헤도닉 방법

2. 반복매매지수법

3. 매칭법

V. 지수 산정

Ⅵ. 대구시 아파트 매매가격의 상황

Ⅶ. 결론 및 정책적 시사점

* 자세한 내용은 첨부파일을 참조하시기 바랍니다.