진행자 : 복잡한 세상 편하게 살자! 복세편살! 안녕하세요~ 천진원 조사역입니다.
우리나라 가계부채는 지속적으로 증가하여 경제규모에 비해 지나치게 높은 수준입니다.
과도한 가계부채는 소비와 경제성장을 제약하고, 금융시스템의 안정성을 저해할 수도 있는데요.
이에 최근 한국은행은 서울대학교 김경민교수님과 공동으로 가계부채 누증을 완화할 수 있는 “한국형 New 리츠”를 제안했습니다.
이번 영상에서는 한국형 New 리츠에 대해 알아보겠습니다. 오늘의 주제는 가계부채 문제 해결책? 한국형 New 리츠가 온다입니다.
여기 자세히 설명해주실 분이 나와 계신데요. 금융안정연구팀의 나현주 과장님 안녕하세요

나현주 과장 : 네~ 안녕하세요. 한국은행 금융안정연구팀 나현주 과장입니다.

진행자 : 오늘은 '한국형 New 리츠(REITs)'에 대해 이야기해보려고 하는데요. 본격적인 질문에 앞서 왜 한국형 New 리츠를 제안하게 되신 건지 그 배경이 궁금합니다.

나현주 과장 : 우리나라 가계부채는 부동산과 밀접하게 연계되어 있어 금리조정이나 대출 규제만으로는 누증을 억제하는데는 한계가 있습니다.
특히 우리나라는 자가 주택에 대한 선호가 높고, 주택을 투자자산으로 인식하는 경향이 강하다는 점이 가계부채 증가요인으로 작용하고 있습니다.
이러한 점을 감안하여 리츠를 활용해 주택구입 및 임차시 필요한 자금의 상당 부분을 기존의 부채에서 민간자본으로 대체, 즉 Debt-Equity Swap 할 수 있도록 ‘한국형 New 리츠’를 제안하게 되었습니다.

진행자 : 가계부채 문제가 연구의 시작점이셨군요. 그렇다면 한국형 New 리츠의 개념에 대해 조금 더 구체적으로 설명을 부탁드립니다.

나현주 과장 : 네~ 우선, 리츠는 ‘Real Estate Investment Trust’의 약자로, 쉽게 말해 부동산 투자회사입니다.
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산관련 증권에 투자, 운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 회사입니다.
한국형 New 리츠도 이러한 리츠의 일종으로 볼 수 있습니다.
투자자가 자금을 리츠사에 투자하여 수익을 얻는다는 점은 기존 리츠와 동일한데, 일정 금액 이상을 리츠사에 투자할 경우 리츠사가 소유한 주택에 거주할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다.
조금 더 설명을 드리자면 가계의 경우 기존의 주택를 매수할 때 필요했던 금액보다 적은 돈으로 리츠사 지분에 투자하고, 매달 월세를 지급하면서 리츠 소유주택에 장기 거주하는 방식입니다.
즉 가계는 리츠 투자자가 됨에 따라 거주와 투자의 결합을 통해 주택담보대출 채무자에서 리츠투자자로 전환되면서 안정적인 주거도 확보할 수 있습니다.

진행자 : 거주와 투자의 결합, 즉 주택담보대출을 받는 채무자에서 리츠라는 금융상품의 투자자로 바뀐다는 말씀이시군요!
그러면 주거 안정성도 확보되면서 동시에 전체 가계부채가 늘어나는 것도 억제할 수 있겠네요.

나현주 과장 : 네~ 맞습니다!

진행자 : 그런데 우리나라 사람들의 자가선호성향도 무시할 수 없을 것 같은데요.
제안하신 ‘한국형 New 리츠’ 상품이 출시되더라도 여전히 집을 직접 매수하고 싶어하는 국민들이 많지 않을까요?

나현주 과장 : 네, 말씀하신대로 우리나라 국민들은 집에 대한 소유성향이 강한 편입니다.
그래서 저희가 제안한 한국형 New리츠는 매매, 전월세 외에 새로운 형태의 주거기회를 제공하는 것으로 보시면 될 것 같습니다.
연구과정에서 다양하게 시뮬레이션 해본 결과, 개인의 순자산, 소득, 거주하고 싶은 지역에 따라 매매, 전월세보다 ‘한국형 New 리츠’가 더 이득이 되는 수요층이 있을것으로 생각합니다.

진행자 : 그렇다면 투자자가 구체적으로 어떤 이득을 얻을 수 있을까요?

나현주 과장 : 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다. 첫째, 리츠에 투자하면 배당 수익을 얻을 수 있습니다.
둘째, 리츠가 소유한 주택에 거주할 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 마지막으로, 주택가격이 상승할 경우에는 지분가치 차익을 통해 자산증식을 기대할 수 있습니다.
또한 대출이자에 대한 부담이 적고, 주택관련 세금 문제도 줄일 수 있습니다.

진행자 : 정부와 민간사업자도 이 제도의 중요한 축일 텐데요, 어떤 역할을 하나요?

나현주 과장 : 먼저 정부는 공공택지를 조성원가 수준으로 저렴하게 리츠사에 제공하거나, 세제 혜택을 통해 리츠의 참여를 유도합니다.
민간사업자는 리츠를 설립하고 주택을 건설하고, 운영을 담당하게 됩니다.

진행자 : 오~ 정부와 민간이 협력하는 모델이군요.

나현주 과장 : 네 맞습니다! 이 협력을 통해 주택 공급과 안정성을 높이고, 투자자에게도 매력적인 조건을 제공합니다.

진행자 : 이런 매력적인 한국형 New 리츠 제도가 성공적으로 운영되기 위해서는 정책적으로 어떤 것들을 고려해야 할까요?

나현주 과장 : 가계와 민간 사업자의 적극적인 참여를 이끌어내기 위해서는 입지와 거주 여건이 우수한 지역에 주택을 공급하는 것이 가장 중요합니다.
이와 함께 세제 혜택도 필수적입니다. 예를 들어, 리츠 투자자에게 배당소득세를 감면하거나 임대료에 대한 세액공제를 제공하면 참여율이 높아질 것입니다.
또한, 건설 규제를 완화하고 상장 리츠를 활성화해 개인 투자자들이 쉽게 접근할 수 있도록 하는 것도 중요한 과제입니다.

진행자 : 마지막으로, 한국형 New 리츠로 어떤 효과를 기대할 수 있을지 좀 더 구체적으로 설명부탁드립니다!

나현주 과장 : 크게 네 가지입니다. 우선, 가계부채 누증 완화 입니다.
한국형 New 리츠는 주택구입이나 임차에 필요한 자금의 상당 부분을 대출에서 민간자본으로 대체함에 따라 가계부채 누증을 완화할 수 있습니다.
또한 양질의 주택 공급이 확대되면서 국민 주거안정에 큰 도움이 될 것으로 생각합니다.
특히 리츠사가 소유한 주택은 선진화된 시스템을 가진 자산관리회사를 통해 관리되므로 기존 임대시장에서의 보증금 반환 갈등 등의 문제도 완화 될 수 있습니다.

진행자 : 가계부채 문제와 더불어 주거 안정성까지 동시에 겨냥했네요!

나현주 과장 : 네~ 이와 더불어 거시건전성 관리에 기여할 수 있습니다.
가계와 주택담보대출 취급 금융기관에 집중되었던 주택가격 변동 리스크를 다수의 민간투자자에게 분산할 수 있기 떄문에 그렇습니다.
마지막으로 부동산 투자수익이 재분배되는 효과도 있습니다.
일반투자자에게 건전한 부동산 간접투자기회를 제공함으로써 일부 투자자에게 집중되었던 투자수익이 다수의 일반투자자들에게 재분배 됩니다.

진행자 : 정말 중요한 변화가 될 수 있겠네요. 오늘 과장님과 함께 이야기를 나누어보니 리츠가 정말 혁신적인 방법이라는 생각이 드는데요!
앞으로 한국형 New 리츠가 가계와 시장에 어떤 긍정적인 변화를 가져올지 기대해보도록 하겠습니다.
오늘 바쁘신데 시간 내주셔서 감사합니다~ 마지막으로 구독자분들께 한마디 하신다면요.

나현주 과장 : 더 자세한 내용은 한국은행 홈페이지에서 ‘금융안정 조사연구’를 참고해주세요!

진행자 : 네~ 복세편살은 다음 시간에 유익한 주제를 가지고 다시 찾아오겠습니다.

다같이 : 복잡한 세상! 편하게 살자!
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