1. 미국 주택가격의 버블 우려

□ 최근 미국 주택가격의 버블 우려가 높아지는 것은 1995년 이후 실질주택가격이 약 36%의

   누적 상승률을 보일 뿐만 아니라 특히 과거와 달리 경기침체기(2001년)에도  계속 상승하는 등

   정상에서 이탈한 징후가 높아진 데 기인

2. 최근 주택가격 버블론의 논거

(가계소득에 비해 과도하게 높은 주택가격)

□ 과거 주택가격/가계소득 비율이 2.7배를 장기간 상회할 경우 실질주택가격이 하락하는 양상을

    보여 왔는데 최근에는 주택가격이 가계소득의 3배를 초과할 뿐만 아니라 현재까지도 주택가격

    상승세가 지속

(주택가격대비 귀속임대료 비율의 지속적인 하락)

□ 과거 귀속임대료/주택가격 비율이 장기평균을 장기간 하회한 경우 실질주택가격이  큰 폭으로

    하락하였으나 최근 동 비율이 장기평균을 크게 하회함에도 불구하고 실질주택가격은 오히려

    상승

3. 주택가격 버블론에 대한 비판

① 주택가격/가계소득 비율에 대한 비판

□ 1990~2003년중 가계소득이 50%, 모기지대출한도가 130% 이상 증가했음에도 불구하고 주택

    가격은 72% 상승에 그쳐 주택가격이 가계소득에 비해 높은 수준이라고 단정하기는 곤란

② 귀속임대료/주택가격 비율에 대한 비판

□ 품질불변 신규주택가격지수를 사용하여 귀속임대료/주택가격 비율을 산정할 경우 최근 동 비

    율이 소폭 하락하는 데 그쳐 현 주택가격이 버블이라고 판단하기 곤란

□ 더욱이 시장금리 수준의 차이를 고려하여 수정한 귀속임대료/주택가격 비율은 금리수준 차이

    를 감안하지 않은 원비율과는 달리 2000년 이후 오히려 상승하는 추세

③ 뉴욕 연준의 모형 분석

□ 뉴욕 연준의 모형에 의하면 1990년대 중반 이후 주택의 실제가격과 이론적 균형가격은 상승추

    세에 있으나 실제가격이 균형가격보다 더 낮아 버블이 존재한다고 단정하기는 곤란

□ 그런데 주택의 균형가격 상승률을 경제성장에 따른 상승분과 사용자비용 감소에 따른 상승분

    으로 분해할 경우 그동안의 금리하락으로 인한 사용자비용의 감소가  2001~2002년중 균형가

    격 상승을 주도한 것으로 추정

4. 향후 전망

(주택가격 버블을 우려할 상황은 아니라는 견해)

□ 연준을 비롯한 대다수 전문가들은 최근의 주택가격 상승이 가격상승 기대보다는 개인소득 증

    가, 저금리 등 펀더멘털 요인에 기인한 것이므로 우려할 만한 상황이 아니라고 주장

(향후 주택가격의 움직임에 유의할 필요가 있다는 견해)

□ J. Abate는 현재 미국의 주택시장에는 소규모 버블이 존재하고 있는데 주택가격 상승에 대한

   기대가 매우 높아 향후 버블이 확대될 가능성이 있다고 분석

□ S. Roach는 미국 주택시장을 버블감시 대상으로 분류하면서 금년말까지 주택판매가  현저히

   둔화되고 주택가격도 크게 하락할 것으로 전망

(미국경제에 심각한 부작용을 초래할 수 있다는 견해)

□ 일부에서는 연준의 지속적인 금리인상으로 인해 주택가격이 급락하고 마이너스 부의 효과로

   경제성장이 둔화될 수 있다고 주장