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제목
[제712회] 주택금융의 이해
학습주제
화폐·금융
대상
일반인
설명

 제712회 「한은금요강좌」

ㅇ 일 시 : 2017. 9. 15(금) 14:00 ~ 16:00
ㅇ 주 제 : 주택금융의 이해
ㅇ 강 사 : 한국주택금융공사 MBS연구팀 김석준 팀장

교육자료
안녕하세요. 주택금융공사 팀장 김석준입니다. 이렇게 만나 뵙게 되서 반갑고요. 오늘 여러분들한테 이제 드릴 말씀은 주택 금융의 이해에 대해서 mbs 쪽을 중심으로 해가지고 제가 말씀을 드리겠습니다. 오늘 이제 진행은요. 보면 이렇게 네 파트로 나누어져 있는데요. 주택금융 이란 게 어떤 건지 개요를 알아보고요. 그리고 저희가 이제 오늘 주로 다뤄야 하는 mbs 발행구조 개요 그리고 mbs의 현금흐름분석, 그리고 mbs구조를 만든다. 그러거든요. 스트럭쳐 프로세스 까지 할 건데 오늘 할 부분은 1, 2번 쪽이 주로 많을 거고요. 3, 4 번은 시간이 허용하는 범위에서 최대한 여러분들한테 설명 해 드릴 수 있도록 하겠습니다. 원래 3시간 반 이상 진행되는 강의인데 최대한 여러분한테 많이 보여 드리려다 보니까 조금 조금은 좀 빨리 진행 하겠습니다.

제가 먼저 주택금융 이라는 거에 대해서 말씀을 드리면요. 그 현재 우리나라에서 신문기사에서 많이 보셨죠. 주택담보대출이 몇 조, 몇 조 넘었고 이렇게 되면 위험할 할 수도 있다. 뭐 이런 유의 기사들이 나올 텐데요. 지금 현재에 보면은 440조 정도 되요. 은행권 주택담보대출은요. 은행권 주택담보대출이 440조원정도고 제 2금융권까지 합치면은 600조원 조금 넘는 시장으로 지금 성장을 했습니다. 그러면은 이 주택금융시장이라는 게 언제부터 저희가 이게 형성이 됐냐. 아주 이른 시장부터 한국에서도 형상은 됐겠죠. 대략적으로 제가 말씀 드리면은 1997년도 IMF 직전이죠. IMF 구제금융 신청하기 직전에 10월 달에 대략적인 잔액이 어느 정도였을 것 같으세요. 혹시 아무 금액이나 이럴 땐 찍어도 상관없죠?

제가 말씀 드릴게요. 40조원이었어요. 딱 지금 440 조원이라고 그랬죠. 은행권 주택담보대출이 40조원이었다는 의미 자체가 그 40조원도 사실은 90년대 들어와 가지고 커진 금액이 40조원이었어요. 사실상 우리나라의 은행 시스템이라는 게 국민들의 저축률을 올려 가지고 그 저축된 돈으로 기업들한테 대출을 해줘가지고 기업들이 계속 성장할 수 있는 기회를 주는 거죠. 개발금융 틀에서 IMF 전까지는 운영 되어 왔었고요. 개인들 자체가 이런 그 대출을 접할 수 있는 기회가 굉장히 적었어요. 사실상 주택 금융이 개인의 주택금융시장은 은행 들이 주로 다루지 않는 시장 이었거든요. IMF계기로 이제 기업들이 많이 망하고 그리고 그 기업들 간의 신용평가에 따라가지고 엄격하게 우량기업한테만 대출을 하다 보니까 하나의 수입창출원이 더 필요하대 됐던 거고 그래서 개인금융처럼 외국회사들도 마찬가지 외국 금융회사들도 손을 댈 수밖에 없었고 사실 그 IMF 이후에 누적으로 해서 GDP 성장률을 해도 복리개념까지 감안 한다고 해도 두 배가 조금 넘게 되거나 안 되거나 그럴 정도거든요. 그 동안에 열 배가 넘는 동안 성장했던 게 주택금융시장이다. 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다. 이 부분은 보시면 알겠지만 저희가 대출 금액 대비 그 집값 비율인데요. 저희 같은 경우에는 엄격하게 그래도 60% 이하에 과거에 유지 해왔고 70% 이하에서 현재도 하고 있죠. 이런 부분이 있기 때문에 현재도 한국 같은 경우에는 이런 부분에서는 아직까지 안정성은 유지하고 있습니다. 주택금융시장이 그러면 주택금융공사가 설립된 이래에 저희가 이제 어떤 시장에 기여를 했는가. 그냥 간략하게 말씀을 드리면 2004년에 설립 했는데 그 당시에 고정금리 주택담보대출의 비중이라는 게 3% 이하였어요. 그 대부분 또 만기니까 이자만 내다가 만기에 한꺼번에 갚는 대출을 그런 형태의 대출로 구부려진 시장이었거든요. 그런 시장을 아무래도 고정금리대출이 안정적이겠죠. 국가의 경제라든가 이런 측면에서 넓게 봤을 때는 왜냐면 변동금리대출을 내가 개인들이 많이 쓰고 있다면은 라인하트라든가 금융위기라든가 실제 왔을 때 금리가 오를 때 게인들이 디폴트나는 확률이 굉장히 많아지겠죠.

고정금리 대출을 이렇게 안정적으로 가져가는 게 어떻게 보면은 사회적 이익을 위해서는 상당히 중요한 목표가 될 수 있거든요. 다행히 금리여건이라든가 이런 게 굉장히 저희 공사 설립한 다음에 잘 맞아 들어간 부분도 있고 정부정책의지가 반영된 부분도 있고 해가지고 현재 분할상환대출도 그렇고 고정금리대출도 그렇고 35%이상 선에서 이게 실적치거든요. 유지를 하고 있습니다. 이 부분이 어떤 의미가 있는가는 강의 중간에 차차 말씀 드릴 거고요.

그러면은 저희 이제 공사가 주로 하는 게 mbs 발행이죠. mbs 발행 인데 mbs 발행이 결국에는 기업에 재무제표상의 자산부분 자산 배분에 갔다가 이제 돈을 쓸 수 있게 만드는 그런 과정이거든요. 근데 이게 왜 그러면 자산유동화가 우리 내 자산 유동을 하는가에 대한 근원적인 부분에 대해서 말씀을 설명을 간단하게 드릴게요. 자산유동화가 왜 이루어지는가. 최초의 한국시장에서 자산유동화가 도입 되게 된 거는 당연히 또 IMF때문이었어요. IMF 전까지 그러니까 재무제표 상에서 은행 론이라든가 은행 대출이라든가 기업들 같은 경우에도 은행 대출이라든가 아니면 회사채를 발행 했던 게 거의 영구하다는 개념 같은 거로 분명히 가지고 있었어요. IMF 이전에는. 내가 선이채를 한 번 1000억 발행했으면 이거는 영구히 계속 청원하기 위해서 유치환되면서 발행이 되는 만기가 끝날 때 또 내가 발행을 1000억을 할 수 있고 이렇더란 이런 개념이 없어요. 그게 정확하게 무너진 게 우리나라 1997년 외환 위기였거든요. 그러다 보니까 기업들 부채비율이 국제적인 기준에 비했을 때 엄청나게 치솟아 있는 거예요. 그거를 결국에는 정상화 시킬 수 있는 방법이 우리나라 알겠지만 자산 가격은 인플레이션율이 어마어마했기 때문에 IMF전에. 많이 올랐겠죠. 처음에 북벨류보다는 자산재평가 시키고 그 다음에 그 재테크화 시킨 자산을 갖다가 유동화를 시켜요. 유동화 시킨다는 게 어떤 의미냐 하면요. 기존에 내가 1000억 원 대출이 있었어요. 부채 쪽에 1000억 원 대출이 있었는데 그거를 뭐 1000억을 다시 회사채로 발행하거나 은행론을 하면은 그냥 그대로 부채가 남아있겠죠. 1000억이 근데 자산 내가 이제 가지고 있는 자산이 부동산이든 어떤 거 그 비고정성자산 그니까 고정성자산 쉽게 돈으로 만들기 어려운 자산들 같은 경우에도 유동화를 해 가지고 만약에 거기서 1000억 원을 조달 할 수 있다. 1000억 원을 조달 할 수 있다면 그걸 가지고 기존 회사채는 갚되 내가 회사채 발행한 효과랑 동일한 효과가 나오겠죠. 사실상은 대전에서 친구가 워프가 되는 거예요. 떨어지는 거예요. 그렇게 되면 어떤 효과가 있겠어요. 정확하게 재무비율 개선 효과가 있거든요. 자본금은 그대로 있는 상태죠. 자산하고 부채만 줄어들었죠. 그렇게 되면은 그 대표적인 것 자본 효율성 관련 지표들, 외국 같은 경우에도 이런 걸로 CEO들이 평가를 받거나 하기 때문에 굉장히 중요한 지표들인데 이런 게 개선이 되고 부채가 감소되기 때문에 우리 그 망할 위험이죠. 재무적 위험성이 기업이 감소가 되요. 이런 부분 때문에 처음에 자산유동화가 많이 실행이 됐었어요. 사실은 그런데 지금 이거는 이제 사라졌다고 보시면 돼요. 여러분 잘 아시겠지만 대한민국에서도 ifrs 라고 국제회계기준을 도입을 했죠. 그리고 미국 같은 경우에도 금융위가 나면서 자산을 덜어내고 내 북에서 자산을 덜어내는 그 기준 자체가 굉장히 강화가 됐어요.

ifrs 상의해서 기존에 하던 유동화 방식대로 어떤 내 북에서 떨어 떨어지는 북 오프라고 저희가 표현 하거든요. 그걸 인정받는 게 거의 불가능하기 기존의 유동화 방식으론 거의 불가능해요. 그리고 미국 같은 경우에도 굉장히 그 부분이 강화가 되기 때문에 어떤 이런 단순하게 비율개선 목적의 유동화는 이제 더 이상 유용하지는 않은 상태예요. 이 부분에 대해서 말씀 드리자면 강의 전부 다 해서까지 말씀을 드릴 수 있는데 오늘 목적이 그거는 아니니까요? 넘어가겠습니다. 이 부분은. 보완적인 목적이에요. 자산유동화회의 유사 신용창출효과라고 제가 표현을 하는 건데요. 그 제 1금융권하고 제 2금융권하고 나누는 기준이 혹시 아시는 분 있나요?

1금융권하고 2금융권 나누는 기준이요. 음 이것도 제가 말씀 드릴게요. 1금융권하고 2금융권 나누는 기준 자체가 그 신용창출능력이 있느냐 없느냐 에요. 본원통화 이제 한국은행에서 본원통화를 시중에 공급을 하죠. 은행을 통해서 그러면은 은행이라는 게 어떤 기능이 있죠? 다른 기관하고 많이 다른 게. 예금을 하죠. 수신기능이라고 저희가 보통 얘기하거든요. 그럼 본원통화를 가지고 내가 이제 대출을 해줘요. 100을 내가 봉급을 받았어요. 예를 들어 아주 가정을 단순화시키면 내가 A라는 은행이 시중은행인데 한국은행에서 본원 통화 100을 공급을 받고 그걸 가지고 대출해줬어요. 대출을 해 주면은 그게 돌다가 저축률이 높거나 이제 과거의 우리나라 모델 같은 경우에 다 들어오겠죠. 진짜 다 들어온다 가정하면 100만큼이 예금으로 잡히겠죠. 예금으로 잡힌 게 다시 대출자영업에 쓰이겠죠. 은행입장에서는 돈이 들어오는 거니까 그런데 이제 그 아무래도 뱅크를 함이라든가 손님들이 많이 돈을 찾을 때 못 줄 수 있는 위험에 대비하기 위해서 보통 지급준비라는 걸 은행들이 쓰죠. 규제를 받죠? 그 15% 라고하면 85만큼은 돌겠죠. 다시 대출 나가겠죠. 그 다음에 다시 그게 예금으로 돌아오고 64정도 예를 들어서 다시 나갈 거고요. 15% 제한다면은 그런 형태로 되면은 처음에 본원통화 공급 됐던 거 보다 실제로는 이러한 효과가 시중의 경제효과로 인해 가지고 기절효과 하나 가지고 몇 배 씩의 어떤 신용이 창출 될 수 있는 가능성이 있죠. 실제로 경기가 좋을 때는 이러한 본원통과 공급된 거 보다 어마어마하게 많은 어마어마하게 많은 돈이 회전이 되고 이런 신용창출이 이루어져요. 경기 연착륙시키고 이러는 게 정부의 목표가 되고 그럴 수밖에 없는 게 그런 창출됐던 신용들의 한 번에 무너지면 어마어마한 부작용이 생기거든요. 용수철처럼 이렇게 딱 한 번에 땅 떼버리면 뭐 사람 손이 다치듯이 그런 효과가 나니까 사실상에 그런데 그러면 제 2금융권에서는 대출을 어떻게 하겠어요. 은행은 그렇게 대출 한다고 하면은 제2 금융권은 어떻게 하겠어요. 캐피탈회사라든가 카드회사라든가 대표적인 게 그런 부분이 제 2금융권이라고 할 수 있거든요. 대출을 하죠. 거기 분명히 대출자금 어떻게 만들겠어요.

돈 조달할 수 있는 방법 뭐 전형적인 것 두 가지 있죠. 주식하고 회사채. 둘 다 한계가 있죠. 근데 분명히 한계가 있어요. 여자 사니까 여성전문회사니까 상법상 회사들처럼 부채발행 한도라든가 이런 제한은 안 받긴 하는데요. 그래도 명확하게 그 말 하면은 주도면밀하게 회사채가 발행이 많이 되면 올라가기 때문에 회사채 발행이라는 게 제한이 있고 자본금도 조달이란 것도 분명히 제한 있어요. 그런데 캐피털 회사들이 어떻게 돈을 더 조달하겠어요. 아까 말씀드린 대로 캐피털회사에서 대출을 안 하는거에요. 캐피털 회사가 내가 대출해 주는 거는 대출해 주는 거는 그 캐피털회사에서 재무제표 부채를 밸런스시트에 자산으로 잡히죠. 그럼 그 내가 돈을 빌려오는 거는 부채를 잡히죠. 그러면 처음에 돈을 빌려 줬으면 이제 대출을 해줬으니까 자산 쪽에 이제 쌓이겠죠. 이 부분을 갖다가 자산유동화를 해요. 예를 들어 떼내어가지고 자산유동화를 한다. 그러면 100을 떼어 냈어요. 그러면 사실은 아까 지급준비금이라는 거를 말씀 드렸는데 그 선우 순위구조라고 해 가지고 보통은 mbs 에서는 자산유동화증권에서는 부도가 났을 때 먼저 그걸 받아 주는 부분이 필요해요. 그걸 저희가 후 순위 증권이라고 말하거든요. 후순위 증권 예를 들어 15% 쌓고 선순위 증권 안전한 거를 85% 발행을 했다 아까랑 비슷한 효과죠. 그렇게 하고 나서 그 돈을 또 조달을 했으니까 85 정도 다시 대출해요. 그리고 그거 다시 자산유동화해요. 그 아까랑 비슷한 형태의 어떤 신용창출 효과가 나오죠. 도전적인 목적이에요. 이거는 부수적인 목적이었고요. 자산 유동 에섹펙트 세큐리티나 이런 자산 유동화가 본원적인 목적은 이거예요. 제 2금융권의 유사 신용창출 효과에요. 때문에 자산유동화가 등장하게 됐고요. 이 부분을 왜 설명을 드렸냐면 그 mbs를 통해서 주택금융 한다면은 사실상 저희 주택금융공사 하고 공기업이지만 재무제표는 캐피탈 회사랑 똑같아요. 자동차 할부 해 주는 회사라던가 그런 재무제표 구조라든가 짊어져야하는 위험은 똑같아 집니다. 그런 것 때문에 설명을 드렸고요.

그러면은 왜 mbs냐 이 부분에 대해서 본연적인 문제를 말씀을 드릴게요. 주택담보대출이라는 게 그 처음에 돈을 빌려 갔어요. 누가 집을 사려고 근데 뭐 처음에 10년이든 15년이든 이렇게 빌려 갔겠죠. 내가 금융기관 입장인데 그러면은 그 사람이 10만기에 딱 갚으면은 나도 그냥 10년짜리로 어떻게 돈을 빌려 가지고 10년짜리를 2%에 빌려 가지고 이 사람한테 3%에 빌려줬으면 1% 만큼은 난 계속 이익을 보겠죠. net interest margin 그러죠. 보통 그렇게 해 가지고 그 마진으로 인해 가지고 그냥 계속 이득을 보겠죠. 그런데 주택담보대출을 먼저 갚는 게 주택이 매매 가 되고 내가 이거보다 더 싼 금리를 찾았어요.

그럴 경우에는 다 갈아타겠죠. 주택담보대출을 아니면 아예 다 갚아 버리거나 집을 팔거나 이렇게 되면은 그런 리스크가 있기 때문에 내 입장에서 그렇게 10년짜리 로 조달을 할 수가 없죠. 그런 경우에는 어떻게 미래이자 상황이라는 게 어떻게 될지 모르고 미래이자가 예를 들어서 내 오더대로 안 하면 당연히 내가 깨지는 거니까 내 입장에서 손해가 나는 거니까요. 그런 리스크를 어떻게 가장 효율적으로 할 수 있느냐 그 mbs를 발행 하면은 뒤에 설명 드리겠지만 그런 현금흐름이 짧아지고 길어지고 이런 리스크에서 잘 좀 자유로워 질 수가 있어요. 말씀드린 게 고정금리일 때에요. 변동금리 같은 경우에는 주택금융이라는 게 정말 간단해요. 은행들 같은 경우에 대출을 하는 거 생각해 보면 아시겠죠. 은행들이 주로 자금을 조달하는 수단이 어떤 거 하고 있겠어요. 예금이라고 라고 아까 말씀드렸죠. 물론 은행채도 발행 하고 뭐 여러 가지 부수적인 수단들이 있기는 있어요. 하지만 주는 예금이에요. 은행들 같은 경우에는 그러니까 은행 같은 경우에 1년짜리 정기예금이죠. 아직까지도 시장에서 많이 하는 게 1년짜리 정기예금 가지고 했을 경우에 1년마다 금리가 변동하게 만들 면은 어떻게 되겠어요. 1년마다 리셋이 되는 거니까 금리가 바뀌는 거니까 그거 패치가 되겠죠. 당연히 패치가 된다기 보다는 그런 식으로 대출만기가 20년이든 30년이든 이 대출 해 주면 1년마다 금리가 변동합니다. 가능하죠. 실질적으로 그런 경우에는 위험한 부분이 이게 1년밖에 안 되는 거거든요. 그렇게 1년마다 리셋이 되니까 그렇게 때문에 가능한데 예를 들어 지금상태에서 2%에 빌리고 3%에 빌려줬다 이런 경우에는 아까 제가 말씀드렸던 방식의 리스크가 생기겠죠. 빌려준 사람 입장에서 고정금리 대출을 은행의 재무구조 가지고는 하기가 어렵겠죠. 당연히 왜냐면 그 쪽은 짧게 조달할 수 밖에 없으니까 고정금리 대출을 하려면 굉장히 긴 기간의 조달이 필요해요. 장기로 내가 돈을 빌려올 수가 있어야 되요. 그런 부분에 해결해주고 그리고 이제 그 아까 말씀드린 그런 위험, 먼저 갚는 위험도 해결하는 게 mbs입니다. 아까 말씀드린 대로 이 위험이라는 게 뒤에서 설명을 드리겠지만 한 명이 짊어질 수 있는 위험이 아니에요. 주택금융공사가 짊어질 수 있다 한국은행 짊어질 수 있다 정부에서 그럴 정도로 굉장히 커요. 이제 저희가 100조원 넘게 발행해서 가지고 있는데 여기서 상황에 따라서 10조원 이상 갑자기 돈이 모자라고 이럴 수도 있어요. 그 돈을 갔다가 어떻게 할 수가 없거든요. 조달이라는 게 그렇게 한꺼번에 될 수 있는 성질의 것이 아니기 때문에 이런 리스크 때문에 가장 좋은 방법은 mbs를 발행을 해가지고 시장에 있는 채권투자 애들이 그걸 조금씩 쪼개서 들고 있는 게 사회적으로도 가장 효율적인 방법이에요. 그렇기 때문에 결국은 이제 고정금리대출 쪽을 mbc로 해결을 해 왔고 미국 같은 시장에서도 저희 같은 경우에도 도입을 해 가지고 해결을 하고 있습니다.

mbs 발행구조 구체적인 부분에 대해서 말씀 드릴께요. 여태까지 서설이였구요.

그 mbs의 어떤 거를 모아서 발행을 하냐? 말씀을 드리면은 주택 담보 대출을 모아가지고 발행을 하는 거거든요. 주택담보대출의 현금흐름을 알아야지 당연히 현금이 어떻게 그렇게 흘러가는 줄 알아야지 mbs 발행 을 할 수가 있겠죠. 주택담보대출 대표적인 거 원리금균등분할상환 현금흐름을 보면은 이렇습니다. 원금균등분할상환이라는 게 영어로 레벨 페이먼트라고 그러는데 그 처음에 돈을 빌렸으면 갚아야 되는 금액은 20년 내내 똑같아요. 자기가 만기 설정된 거 기간 동안에 이거 같은 경우에 지금 대출금액 1억 원 6.5% 빌렸다 내가 그러면은 72 ~ 74만 원 정도를 계속 내야 돼요. 20년 동안에 아 그런데 여러분 보시면 알겠지만 이 파란색 밑에 있는 게 이제 이자면적이고 그 까만색 밑에 있는 게 그 까만색에서 파란색까지가 원금이 차지하는 비율이에요. 처음에 74만원 내가 갚았더라도 그중에 이자가 훨씬 더 많죠. 지금 보시면 알겠지만 그리고 원금 비중이 굉장히 작고요. 요런 특성이 있어요. 이따 원리금균등분할상환은 여기 보시는 대로 후기로 가면은 반대죠. 대출 말기로 보면은 원금이 더 많죠. 이쪽에서 압도적으로 더 많죠. 이자와 같은 74만원을 낸다고 해도요.

대략적으로 이제 그 반 정도 지났을 때 물론 금리에 따라 금액의 따라 차이는 있습니다. 근데 이제 뭐 예정대로 이 정도 %에서의 근무라고 하면은 반 정도 예를 들어 여기는 240개월 이니까 20년이니까 120개월 정도 지났을 때 내가 이제 그 돈을 갚아 갔어요. 이렇게 매번 이렇게 원리금균등상환을 하다가 대략 원금 어느 정도 갚아져 있을 것 같으세요. 대략 이 면적만큼 대강하면은 나오겠죠. 반이 갚아져 있는 게 아니라 그거 보단 좀 더 되요. 3분의 1에 가까워요. 나중에 원금 갚아서 있는 거를 내가 보면은 그러면은 1억 대출이었으면 거의 6천만 원 이상을 그냥 갚아야겠죠. 나는 반 정도 갚았다고 생각을 했는데 생활상식 인데 보통 자동차 캐피탈 하거나 이럴 때도 처음에 몇 프로에 드립니다. 뭐 그렇게 굉장히 우호적인 금리를 제시하고 하는데 막상 유효이자를 따지고 들어가거나 그러면 엄청난 금리를 받는 경우가 많아요. 우리가 생각하지 못했던 금리를 받는 경유가 상당히 많습니다.

아깝게 레벨 페이먼트였다면은 이건 원금균등 이거든요. 이건 어떤 의미냐면 그 대출 기간 내에 원금은 똑같이 갚는 거예요. 근데 대신에 이자 원금 당연히 1억이었는데 얼만큼씩 갚아 나가니까 이자는 조금씩 이렇게 떨어지겠죠. 여기 밑에 면적은 내가 이자율만큼의 어떤 투자기회를 얻거나 할 자신이 없다면은 사실은 이게 더 유리하겠죠. 유리하겠죠. 왜냐면은 대출 이자는 덜 내게 되어있어요. 대출이자익이 총액으로 따지면은 대출 시간에 차지 하는 게 제가 이제 외국계 변호사 분하고도 얘기를 해 봐도 자기 학자금대출 할 때 학자금 대출 받은 거 가지고 상환을 다 했더니 원금보다 이자가 더 많더라 결국에는 나중에 따져 보니까 이런 말씀하시거든요. 맞죠. 앞에서 그렇게 원리금균등분할상환으로 10년 넘게 유지하면요. 대출을 유지하면 당연히 이자가 더 많게 되어있어요. 과거처럼 더군다나 금리가 5% 이상 있던 시절에 하게 되면 당연히 그렇게 되요. 그러면은 사실은 합리적이라면은 이 부분을 좀 많이 택해야 될 거 같은데 이 부분의 선택율이 높을까요? 안 높을까요? 주택금융공사 같은 경우에도 이 부분을 선택해야 될 거 같은데 그리 높진 않아요. 왜 그럴까요?

힌트를 드리지 않으니까 답하시긴 어려울 것 같아요. 왜 그러냐면 처음에 그 대출을 나갈 때 아까 론투밸류라고 그랬죠. 그니까 대출이 그 집값으로 차지하는 비중이 70 프로 이하여야 되는 것도 있는데 내가 매달마다 상환해야 되는 돈이 있잖아요. 그게 내 소득에서 차지하는 비중이 몇 퍼센트를 넘어가면 안 되는 것도 있어요. 그걸 데드 투 인컴이라 그래가지고 dti 라고 하거든요. 처음에 단순 비교해보셔도 74만원 73만 요 정도 요. 정도예요.

100만 원에 가깝죠. 처음에 내야 되는 돈이 dti 선정할 때 이거 가지고 선정이 되게 되어 있어요. 그러면은 내가 대출을 받을 거를 충분히 못 받을 가능성이 존재를 하거든요. 그러기 때문에 요. 부분에 이게 선택론은 굉장히 낮아요. 현실적으로는 그러면은 mbs 할 때 이런 자산들을 3,000건 5,000건 만 건 만 개 이런 대출들을 모아가지고 발행을 해해요. 그거 모으면은 내 입장에선 어떻겠어요. 그 사람들이 주는 중간에 이자가 들어오는 현금 있을 거고 그 사람들이 돈 안 갚는 거 같이 나한테 들어오겠죠. 그 중간 현급이 있기 때문에 그걸로 mbs 채권을 발행 해 가지고 투자자들한테 이자 하고 원금을 갚아나가는 거예요. 그럼 아까처럼 요렇게 레벨 이라든가 이렇게 단순하게 쭉 디크라인되는 떨어지는 그런 채권만 3000개 4,000개 모아 있고 똑같다 그러면은 mbs발행하는 데 아무 문제가 고달플 게 있겠어요. 없겠어요. 그러면은 저 같은 사람이 있을 필요가 없죠. 그냥 단순하게 그것만큼 맞춰 가지고 그냥 발행 하면 그만이잖아요. 아까 말씀드린 대로 먼저 갚아요. 이거를 먼저 갚을 수 있는 확률이 많은데 그 조기 상환이란 게 상당히 예측도 어렵고 그런 부분이 거시경제학과 많이 물려있죠. 왜냐면은 이자율이잖아요. 이자율이 높아지고 낮아지는 그니까 거시경제랑 맞물려 있죠. 그리고 주택시장과도 맞물려있어요. 주택시장 자체도 거시경제 영향을 받지만 매매가 빨리 될 때 있고 느리게 되는 것도 있고 집 값이 오르거나 이럴 때는 굉장히 매매가 빨리 되겠죠. 그런 경우에는 조기상환이 굉장히 빨리 일어나요 미시적인 약간의 미시적인 요인이죠. 좀 미시적인 요인이 섞여있죠. 거시적인 변수가 미시적인 변수와 같이 섞여있기 때문에 사실상 예측 불가능한 변수에요. 그러기 때문에 자금을 중간에서 매니징해야 되는 사람 입장에서는 굉장히 큰 리스크이기도 해요.

조기상환이 증가할 경우에 제가 단순히 발행하는 사람 저희 공사 입장에서 말씀을 드릴게요. 예를 들어 처음에 내가 이렇게 조달을 해 놨어요. mbs를 발행 했어요. 1년짜리 2년짜리 3년짜리 1000억씩 발행했어요. 대략 대출에서 들어오는 돈을 맞춰 가지고 사람들이 갑자기 빨리 갚았어요. 1년짜리 까지는 그냥 뭐 1년대에 상환했어요. 2년짜리 면은 2년대에 대략 100억이 2년차에 차근차근 들어와야 되는데 1년도 되기 전에 이미 200억이 들어왔어요. 주택금융공사 입장에서 그러면 어떻게 되겠어요. 그 돈을 갔다가 mbs이자는 계속 줘야 되죠. 2년까지 그런데 원칙적으로는 저쪽에서 모기지 주택담보대출 에서 나오는 이자를 받았을 텐데 많은 돈은 들어와 있어요. 돈은 들어 와 있는데 원칙적으로 그 자산유동화를 할 때 들어온 돈에 대해서 굉장히 안전자산으로 투자를 해야 돼요. 그 돈은 예를 들으면 굉장히 mmd라던가 무형자산에 가까운 자산들에 투자가 많이 이루어지거든요. 신용도 높은 채권이라던가. 당연히 mbs 저쪽에서 주택담보대출에서 받던 이자율보다 낮아요. 그럼 내가 처음에 만들어 놨던 예상이 깨져 있는 거죠. 그 재투자 위험이라고 하는 게 낮은 금리에 투자할 수 밖에 없어요. 대부분의 경우가 금리가 아직 급격하게 오르는 상황에서가 아니라면 그런 경우는 있긴 있었지만 별로 존재하지 않습니다. 그리고 조기 상환율이 떨어졌어요. 2년까지 한 200억 들어올 거라고 생각했는데 150억 밖에 안 들어오고 100억 밖에 안 들어왔어요. 어떻게 돈은 갚아야 되죠. mbs는 투자한 애들한테 채권 빌려가지고 조달했으니까 갚아야 되는데 없잖아요. 그럼 따로 내가 입장에서 따로 조달을 해서 갚아야겠죠. 회사채를 찍던 어디서 대출을 해 오던 원리금이 무상환적 위험인데 저희가 이제 나중에 보시면 알겠지만 지급 보증을 하고 있기 때문에 저희가 먼저 돈을 내줘야 돼요. 그런 리스크가 존재를 하게 되거든요. 이게 이제 조기상환으로 인한 현금으로 바뀔 위험이고요. 신용위험이라는 거는 간단하죠. 돈을 안 갚거나 늦게 갚거나 부도나 연체가 나가지고 개인이 그런 위험이에요.

이것들을 어떻게 분석을 하냐면요. 저희가 분석할 때 전체를 묶어가지고 보는 게 아니라 론 단위에서 하나하나 다 데이터를 수집 해 가지고 그거를 합산을 해 가지고 보는 그런 구조에요. 왜 그렇게 볼 수 그렇게 볼 수 밖에 없죠. 이러면 왜냐하면 데이터 통계 시스템을 만들 땐 건 건의 어떤 관계가 필요해요. 데이터가 통계에 대한 기초적인 마인드가 있으신 분은 알겠지만 아 저 구성원이 그러면은 할 때 있을 때 어떻게 현금으로 변화 하냐? 설명을 드릴게요. 아까 이렇게 됐었죠. 현금으로 이렇게 수평으로 봤었죠. 원리금 균등이었을 때 이 수평으로 가고 실선 밑에 게 현금은 면적이 이제 그 녹색 실선 밑에 면적이 현금의 총량에요. 아까 레벨로 쭉 나갔었으니까 이게 몇 천 건 모였다 면은 이렇게 됐을 텐데 그 밑에가 됐을 텐데 이렇게 앞쪽으로 쏠려있어요. 그쵸 요정도 이렇게 쭉 나갔을 텐데 앞쪽으로 지금 돈 쏠려있죠. 먼저 갚았기 때문에 그렇죠. 먼저 갚았기 때문에 앞쪽으로 돈이 쏠리고 뒷부분은 뭐 들어올 원금도 없어질 뿐더러 이자도 같이 없어지기 때문에 이렇게 쭉 되겠죠. 한달이라 표현한 거는 이게 이제 보통에 저희가 이제 표현할 때 그 통계치 아까 말씀드린 거 론 바이 론으로 분석 했을 때 통계치 평균을 잡았을 때 했을 때 그걸 적용했을 때 그 조기상환율을 적용했을 때 이렇게 앞으로 쏠리는 거 요걸 이제 그냥 보통 베이스 케이스라고 저희가 표현을 해요. 그러면 좁은데 이게 그 조기 상환이 빨라진다 어떻게 현금으로 바뀌겠어요. 일반 통계치에 두 배로 빨라졌어요. 조기상환이 좀 더 앞으로 쏠렸죠. 3배로 빨라졌어요. 더 앞으로 쏠렸죠. 이제 컨트렉션 디스크라고 표현해요. 영어에서는 왜냐면 돈이 앞쪽으로 압축이 돼버리죠. 반대로 생각했던 거보다 처음에 생각했던 게 이거였는데 이거보다 더 이렇게 느려지면 어떻게 되겠어요. 돈이 뒤 쪽으로 밀리죠. 이게 익스텐션 리스크라고 표현해요. 밀린다고 해 가지고 mbs에서 대표적인 위험 그리고 모기지 주택담보대출의 대표적인 유형을 말하라면 단연코 이거예요. 왜냐면은 뭐 아까 말씀 드렸지만 몬트 벨류가 ltp나 이런 게 70% 이하에서 형성되거나 이럴 경우에는 신용위험이라든가 이런 부분은 그 발행하는 사람입장에선 크지가 않아요. 왜냐면 그만큼은 다 회수가 될 가능성이 굉장히 크기 때문에 근데 이거는 통제가 안 되겠죠. 보셔도 알겠지만 이게 뭐 예를 들어 조 단위가 10조라고 그러면 어떻게 되요. 벌써 3배면은 거의 100조 가까운 데 이거는 60조 겨우 넘는데서 이러면 30조가 이렇게 왔다 갔다 하죠. 보시면 알겠지만 만약에 단위가 크다면 이 정도로 이렇게 조금 굉장히 변동성이 큰 부분이다 이렇게 이해하시면 될 거 같구요 대손이나 연체는 뭐 간단하죠. 현금으로 어떻게 비트는지 대손나면 어떻게 됐어요. 물론 극단적으로 표현하긴 했는데 당연히 들어올 돈이 덜 들어오겠죠. 이만큼씩 깎여가지고 당연히 덜 들어오겠죠. 이만큼씩 깎여가지고 덜 들어오는 게 이제 대손에 따른 변동이고요.

연체가 날 경우에 어떻게 되겠어요. 이렇게 미뤄지겠죠. 들어올 돈이 안 들어올 돈이 나중에 들어오는 거니까 근데 그림은 이렇게 해 놨지 만 이 효과는 이렇게 드라마틱하지는 않아요. 아까 그 조기상환율처럼 그럼 간단하게 저희가 mbs 어떻게 발행하는지 그냥 보여 드릴게요 이 부분은 당연히 차입자가 모기지론 주택 담보 대출을 받고 이제 은행이 금융기관을 은행이 라고 하죠. 은행에 이제 원금하고 이자를 줘요. 그러면 은행에선 사실 대출을 갖고 있는 거죠. 이 대출을 주택금융공사에 남기고 저희가 이제 그 예를 들어 그 대출이 100억 원이었다 그럼 100억 원을 저희가 지급하면서 받아 봐요 그럼 나중에 이 사람은 여기를 통해 가지고 공사에 갚으면 되는 거겠죠. 공사가 사실상 이거를 어디서 사와야 되는데 아 어디서 돈을 만들어 가지고 사와야 되죠. 그걸 만드는 부분이 mbs에요. 그거 만드는 과정이 mbs를 발행해서 그 트레덴 가지고 이렇게 쭉 사오는 거에요 나중에 이제 이쪽에서 이제 그 돈을 받아 가지고 투자자한테 갚아나가는 구조겠죠. 신탁을 만드는 거 자체는 저 법상이건데 그 부도가 공사가 났을 경우에도 이 신탁에서 투자자가 돈 찾는 데는 문제가 없게끔 그렇게 파산 사람 성이라고 그러죠. 뱅크럽시 데이트라고 먹으면 그런데 그것 때문에 이제 만드는 거죠. 신탁은 유동화계획 같은 경우에는 금융위에 지금 신고를 하게 됐어요. 카드사에서 에섹펙트 세큐리티를 발행 할 때든 캐피털회사든 저희 공사든 같습니다. 같은 신고 절차는 거쳐야 돼요 물론 공사가 조금 조금 짧아요. 그리고 이 부분 하루에 돌아요. 원칙적으론 그런데 이 부분도 조금은 이제 우리가 미리 수 놓고 나서 이따가 발행 할 수도 있겠죠. 근데 원칙적으로는 여기에 현금이 왔다 갔다 하는 건 하루에 이루어지는 게 원칙입니다.

MBS 발행하는 절차는 어떻게 되냐 이 부분 복잡할 수도 있는데 대략적으로 저희가 이제 그 대충 실행한 거 대충 실행한 거 딱 그 어느 순간에 딱 끊어 가지고 왜냐하면 대출이란 게 계속 하루라도 있으면은 약간 사실 조금이라도 줄어들잖아요. 그런 법은 다 무시하고 일단 어느날 딱 끊고 그때부터 해 가지고 발행 을 할 때까지 대략 한 2주 정도 소요된다고 보시면 돼요. mbs 발행 할 때 대략 절차 맞춰 가지고 한 게 2준데 여기 자산유동화법에 따지면은 자산유동화법에서는 조금 더 길어져 가지고 한 20일 정도 20일 좀 넘게 정도 걸려요 실제로는 물론 이제 영업일이라는 변수가 있기 때문에 캘린더데이로 따지기 때문에 그때그때마다 조금씩은 달라져요 이 부분은 뭐 그냥 절차적인 부분이니까 중요한 부분은 아니고요.

그러면 mbs를 발행할 때 발행 구조가 어떤 게 있는지를 말씀을 드릴게요. 발행할 때 한 가지 방식으로만 발행 하는 건 아니거든요. 미국 금융위기 때보다 대략적으로 이제 그런 과정을 보셨다거나 하면은 mbs에도 좀 더 다양한 종류가 없다는 거는 감은 가지고 계시는 분도 있을 텐데 아무튼 오늘은 이 부분은 간단하게 설명을 드리겠습니다. 발행 구조는 결국에는 그래요 아까 그 조기상환위험도 있고 대손논리나 연체를 위해서 현금으로 바뀔 위험도 있다고 말씀을 드렸었죠. 그럼 위험들을 누가 얼만큼 가져가고 얼만큼 배분하느냐에 따라 가지고 발행 구조는 바뀌어요. 그 플레이어라고 저희가 보통 표현하는데요.

발행하는 사람있고 발행한 채권에 투자하는 사람이 있을 수 있고요. 그리고 이제 발행한 채권에 대해서 지급보증을 해 주는 사람이 있을 수 있거든요. 개런티로 해주는 사람 있을 수 있거든요. 이런 사람들이 전부다 위험을 갖다가 나눠 갖는 거예요. 결국에는 이것을 어떻게 나눠 가느냐에 따라 가지고 결국에는 바뀌어요. 중요한 거는 배분된 리스크의 총량은 처음에 들어갈 때 디스크에서 달라지지 않아요. 배분의 방식이라는 게 나눠 갖는 포지션만 조금씩 바뀌는 거고 부분만 바뀌는 거지 전체를 절대로 리스크의 전체 양이 바뀌지 않아요. 처음에 이제 자산유동화 할 때 쯤 어려웠던 부분이 이 자산유동화를 하면 리스크의 양 자체가 줄어드는 걸로 이해를 하시는 분들이 좀 있었어요. 그러니까 뭐 전부 쪽에서도 그랬고 한데 절대 그럴 수는 없습니다. 이게 뭐 그런 불변의 법칙 그 대표적인 구조의 mbs를 말씀드리면요 패스-스로구조예요. 이건 뭐냐 하면은 돈이 들어왔죠. 그 그게 그 투자자들이 주택담보대출 갚는 사람들한테 돈이 들어오죠. 갚고 이자랑 원금 그대로 투자자한테 그냥 뿌려 주는 방식이에요. 그냥 그대로 그냥 패스-스로가 지나간다는 의미가 될 수 있겠죠. 그런 구조에요. 아주 모기질 원형적인 구조고 mbs의 원형적인 구조고 처음에 발행했던 구조에요. 1970년에 지니 매라고 그래서 미국에서 이제 mbs 처음에 발행한 회사고 이건 공기업이죠. 완전히 여기가 아주 기본적인 형태의 mbs에요. 왜냐면은 왜 이걸 발행했겠어요. 발행하는 사람 측에서 아무래도 리스크가 없어요. 그냥 있는 거 그냥 그대로 주는 거니까요 내가 감내해야 될 리스크가 아예 없거든요. 그러니까 이걸 발행 했던 거죠. 당연히 조기상환율 변동하는 거에 따라 가지고 먼저 갚게 되면 나도 먼저 빨리 투자자한테 갚으니까 법 좀 가르쳐 메모 만들어 놓으면 연결하고 했지만 언제 갚을 수가 있으니까 뭐 그냥 빨리 같으면 빨리 끝나겠죠. 대신에 틀려질 수도 있겠죠. 생각했던 거보다 늦게 들어오면 늦게 주는 거니까 아주 그냥 간단한 구조라고 보시면 되고요. 네 이렇게 간단하게만 돌아갔을 리가 없죠. 왜냐면은 이렇게 현금흐름 이란 거를 그렇게 변할 수 있는 거를 갖다가 사간다는 게 쉬운 건 아니잖아요. 투자자 입장에서도 계획된 현금흐름이란 게 있을 수 있고 대부분 그거에 맞춰 가지고 이거를 사는 거니까 연금을 지급하던 연금 지급 해야된다 라든가 아니면 뭐 그 이걸 운용해 가지고 투자에 대해서 예금하는 사람들한테 돈을 줘야 된다. 그런 쪽에서 보면 다 계획이 필요하잖아요. 일정 부분 현금에 그런 것 때문에 나름대로 커져가는 mbs 시장에서도 결국 투자자들 요청으로 인해 가지고 어떤 계획된 현금흐름에 의한 mbs발행을 하게 되요. 83년에 프레디 맥 이라고 이것도 미국의 정부에서 지원하는 어떤 유동화 회사거든요.

이 부분에서 최초로 발행 됐고요. 당연히 투자자들의 요구를 그냥 반영한 거예요. 만기도 좀 다양하게 해 달라 하나로만 하니까 하나로만 하면 만기가 언제 될지도 모르는 이런 거 말고 만기도 딱딱 단기면 단기 중기면 중기 장기면 장기 끊어주고 현금흐름도 좀 분할해 주고 뭐 예를 들어서 아까 꺼는 뭐하면 1000억 사면은 그냥 이렇게 그냥 1000억 그냥 그대로 가져가야 되잖아요. 근데 뭐 이렇게 100억 이거는 이거 하나 살 수 있고 내가 만약 단기만 필요하고 그 중간에 있는 현금은 필요 없다면 앞에서 100억 뒤에서 100억 그렇게 끊어서 살 수 있게 해달라고 요구를 하게 되니까 발행이 됐고요. 가장 이 구조에서 보편적인 시퀀스페이 구조라는 게 돈 들어오는 대로 이것도 주는 거예요. 왜냐면 아까 같은 경우에는 이게 끝날 때까지 돈은 나한테 계속 들어와야 되겠죠. 내가 어쨌거나 투자했으면 내가 다 갚을 때까지 어느 정도 다 들어와야 되는데 1년 동안 뭐 예를 들어 100억 만큼 싸가지고 투자자한테 갚는다고 생각을 하고 나는 1년짜리가 투자했어요. 그럼 나는 투자한 이 사람 입장에서 1년 뒤에도 어쨌든 돈을 받을 수 있게 있는 거죠.

이게 이제 시퀀스페이 구조고요. 페이나 택 같은것도 바로 뒤에서 설명 드릴게요. 이거는 시퀀스페이 구조가 어떤 거냐면 아까 mbs 현금 흐름이 이렇게 주택담보대출 현금 흐름이 이렇게 바뀐다 그랬죠. 조기 상환이 되면 요 먼저 갚는 사람들이 있으면은 말씀드린 대로 파란색 밑에 나오는 이 면적이 그 주택담보대출 내가 모아 가지고 mbs 발행하려고 그런 주택담보대출이 나한테 줄 수 있는 총량이에요. 기간에 따라서 줄 수 있는 금액의 총량이에요. 그럼 어떻게 아까 말씀드린 대로 3년까지 그냥 이렇게 여기 안 맞네요. 36개월 이면 3년까지 이렇게 쭉 끊어가지고 맞추는 거예요. 그럼 잘라 내는 거죠. 빵 자르듯이 자르면 되겠죠. 그냥 잘라가지고 여기만큼 싸 가지고 그냥 여기다 갖고 그 다음에 요만큼 들어오는 거 이 면적만큼 그게 맞춰 가지고 그 다음 거 갚고 근데 빵 자르는 거 같지는 않죠. 시간에 개념이 들어가 있죠. 시간의 개념이 들어가 있기 때문에 빵 써는 거 같은 그런 거 까진 아닌데 아무튼 딱 그냥 편하게 이해가 가시죠. 딱 딱 끊어 가지고 그 끊어진 거의 현금흐름만큼 크게 배분해 주는 거예요. 그냥 앞에꺼 산 사람은 앞에 그냥 갚는 거고 맨 뒤에꺼 산사람 10년까지 갚고 난 다음에 10년부터 20년까지 있는거 다 모아가지고 갚는거에요. 간단하죠. 아 그럼 이번에 크레딧 트렌치 이게 어떤 거냐 말씀을 드릴게요. 아까 말씀드렸었죠. 이거 녹색선이 보통의 우리가 그 통계치를 적용했을 때의 조기상환이 적용된 현금흐름이에요 녹색선 밑이 파란선 밑은 조기상환을 두 배로 올렸을 때에요.

빨간색 밑이 세 배로 올렸을 때 요 그럼 여기서 가장 안전하게 현금을 회수할 수 있는 현금흐름은 어디 일것 같아요. 여기서 내가 가장 어느 순간에도 잘 안 깨진다.

여러분 보세요. 어떻게 조기상환이 바뀌어도 이 부분은 어느 정도 안전성 있겠죠. 이 부분이 라고 하면 어떻게 되겠어요. 여기 제가 이렇게 포인터로 나타내는 이 직각사각형 된다면 더 안전하겠죠. 그러면 뭐 여기 부분은 시험 등급이 굉장히 이렇게 높게 되고요. 요런 부분은 더블에이 요렇게 발행한다면 이 부분 싱글에이 이쪽 트리플비 싱글 비 크레딧 메이킹 지금 말씀 드렸는데 신용등급이 저 바깥으로 갈수록 낮아지겠죠. 안에서 그렇죠. 이거는 만기에 따라 한 게 아니죠. 물론 만기라는 게 법적만기라던가 이런건 존재하겠지만 내가 이걸 회수할 수 있는 확률가지고 지금 이렇게 끊을 수가 있겠죠. 채권을 여기부터 여기 까진 데 요만큼 들어가는 것만큼 요만큼은 분명히 들어있고 여기부터 여기 트렌치 가 있다면 이만큼만 들어갔을 때는 이 사람한테 줄게 없어져요 그쵸. 신용도 따라 가지고 분명히 신용도 따른 가능성에 따른 어떤 트렌치가 가능하고 트렌치라는 게 뭐냐면은 이 설명을 안 드렸네요. 아까 3년짜리 트렌치 5년짜리 트렌치 3년 만기 트렌치 5년 만기 트렌치 10년 만기 트렌치라고 표현해요. 종목이 늘어난다는 소리인데 뭐냐면 트랑쉐라고 해서 불어에서 나온 목이란 소리에요. 3년짜리 가져갔으면 3년짜리 목을 내가 투자했다. 자산유동화증권 할때 보통 이렇게 표현해요. 아까 말씀드린 대로 신형 크렌치 트렌치를 하게 되면 그 좀 새롭게 될 수가 있겠죠. 신용등급별 새로운 거를 만들어 낼 수가 있겠죠. 이게 팩구조에요. 팩구조도 뭐 비슷해요. 이렇게 조기상환을 극단적으로 올리고 그러면서 나오는 것들의 어떤 현금흐름을 거기서 가능성을 가지고 판단을 하는 거거든요. 결국에는 아 그 다음에 또 하나 할 수 있는 게 원금 말고 이자를 아예 쪼개 버릴 수가 있어요. 한 쪽을 원금에서 나오는 내가 mbs투자자인데 한쪽은 사람들을 갚을 원금만 수취하겠다 아니면 한쪽은 사람들이 갖는 이자만 수취하겠다. 원금만 가져오겠다는 게 principal only class고요. 트렌치고요. 그 이자 쪽이 IO, interest only 트렌치에요. 이게 재밌는 거는 이거죠. 왜나면은 이자율이 하락 하는 경우 우방적으로 이자율이 떨어지는 경우에 조기상환율이 올라가겠어요. 떨어지겠어요. 아주 중요한 부분이지만 5%에 빌렸어요. 이자율이 뚝 떨어져 가지고요. 지금 뭐 이자가 전체적으로 하락을 해가지고 지금 주택담보대출이 3%에요 어떡하겠어요. 갈아타겠죠. 갈아타겠죠. 조기상환은 어떻게 되겠어요 올라가겠죠. 올라가죠. 그러면 이자율 상승하면 어떻게 되겠어요. 5%짜리를 프로헤브했는데 지금이 이자 치 주택담보대출이 7%예요. 내 지분을 팔지 않을 거라면 무조건 쥐고 있어야겠죠. 안되죠. 이거 갚아버리면 안되죠. 조기상환율이 떨어지죠. 보통은 거의 거의 같이 가요 정도의 차이는 조금 있을 수 있어요. 왜냐면은 주택이 매매가 얼마나 되느냐에 따라 따른 조기상환으로 팩터가 있기 때문에 조금 달라지긴 하는데 이 트렌드는 유지가 되요 이자율이 상승되면 일반적으로 채권 가격이 어떻게 돼요. 이자율이 떨어지면 죄송합니다 올라가죠. 올라가면 떨어지고 똑같은 채권이에요. 똑같이 가격 상승 하나 하고 하락하면 하락하는데 원금하고 이자 부분만 원금부분만 빼내면 이 효과가 거의 2배 가까이 증폭이 되요 근데 변동성이 커지는 거겠죠. 예를 들어 내가 이자율상환이라는 거를 어떤 예측을 했다하면은 이거 가지고 돈을 더 크게 벌 수도 있겠죠. 떨어질 그 상황을 예측했다면 그리고 그 반대의 경우는 그 반대로 갔다면 엄청나게 손해를 볼 수 있을 거고요. 이거 같은 경우에는 그 정말 재밌죠. 이자율이 하락하면은 일반적으로 채권가격 올라야 되잖아요. 이자에서 나오는 것만 현금으로 이렇게 쌓이잖아요. io는 아까 말씀드린 대로 조기상환을 해서 먼저 갚아버리면 어떻게 되겠어요. 이자 들어올 게 없죠. 역사적으로도 채권인데도 불구하고 가격이 하락해요. 그리고 그 이자율이 상승해가지고 이자 내는 사람이 생각보다 많아졌어요. 이자율 들어오는 게 그러면 이 가격에 올라버려요.

io같은 경우에는 대신에 뒤에 설명을 드리겠지만 원금만 가져왔을때에요. 아까 그 스무스한 라인에서 원금만 따로 뗐을 때 라인을 본 거예요. 어때요 굉장히 더 극단적이 됐죠. 아까보다 이러기 때문에 채권 가격이 오를 때 빨리 오라고 떨어질 때 더 빨리 떨어져요. 아까보다 훨씬 더 이제 그 위로 많이 치솟고 떨어지고 하죠. 이제 이자만 가진 거예요. 이자만 가지고 한 거예요. 이게 보통 색깔이 이런데 통계치 1배 때에요 그리고 2배 때 3배 때 조기상환이 빨라지니까 되게 현금으로 줄어들죠. po같은 경우에는 원금상환 그렇다고 해가지고 중간에 매매 안 하고 끝까지만 만들고 있으면 원금 손실 까진 안 봐요 왜냐면 원금 들어오는 거는 딱 정해져 있으니까 100억이라는 100억 만큼은 들어올 거잖아요. 근데 들어오는 스피드의 차이죠. 속도의 차이 있어도 이거 같은 경우 어떻게 되겠어요. 되려 유선에서 정해놓고 발행을 했어요. 파란 선에서 더 올라 버렸어요. 어떻게 되겠어요. 돈이 안 들어 보죠. 줄 돈이 없어지죠. 분명히 원금 손실 가능성까지 내포하고 있는 게 interest only 쪽이에요. 안전하다고 생각하는 주택담보대출은 어떻게 보면 자산도 굉장히 안정적이고 한데 원금 손실 볼 수 있는 채권까지 만들어 낼 수가 있어요. 조기상환 부분 때문에 그래요 그 아까 조기상환위험 때문에 이렇게까지 할 수가 있어요. 그러면 사실은 발행 하는 사람 입장에서 cmo 정도까지만 하고 하지 투자자들 이런 것 때문에 이렇게까지 할 필요가 있는가. 왜 이런 채권들이 자꾸 발행이 되고 있겠어요. 현대투자론에서 제일 중요한 게 어떤 거죠. 투자에서 제일 중요한 기조효과 포트폴리오에서 제일 중요한 거 분산효과죠. 위험분산이죠. 베타로 위험을 분산 보통은 베타 가지고 위험분산 시키죠. 실제적으로 계획이 기본적인 재무관리는 아신다고 생각하고 말씀드릴게요. 위험분산을 시키는 게 아무튼 중요하죠. 자산이 한 방향으로 오를 때 한 방향으로만 오르게 하는 하면 안 되고 다른 방향으로 가는 게 있어야 되죠. 내 자산 자산분안에 내 포트폴리오를 운영하는 것 안에 그게 중요하기 때문에 이런 자산들이 등장을 했어요. 근데 다 띄워놓고 말씀드릴게요. 이게 세상을 망하게 했었죠. 한번 이 구도가 세상을 한번 망하게 했었어요. 왜 그랬겠어요. 이게 쉐도우 뱅킹이라고 표현을 했는데 어떻게 보면 모든 금융위기라든가 한국에서도 겪었던 게 이 루트를 따라요 반드시 밟아요. 금융위기 전에 보통 이제 그 대형 투자은행 골드만삭스라든가 리만 브라더스 라든가 이런 데서 컨두잇이란 걸 운영을 했었어요. 컨두잇이 뭐냐면은 있는 채권들 시장에서 모아가지고 대략 전부 다 넣어 드려요 그 넣어버린 데서 어떤 현금흐름이 나오겠죠. 나오는 거는 가지고 짧게 주로 ABCP라든가 3개월 다니죠. CP니까 3개월 만기짜리로 만들거나 해 가지고 이 부분을 갖다가 일반 펀드 해시펀드라 하던가 개인들이 가입하는 펀드들이 있잖아요. 거기서 사요

개인한테 투자금을 지급을 해요. 근데 여기 들어가는 것들은 mbs도 들어가고 cdo라고 mbs 라든가 mbs slbs 뭐 회사채 ABS 다 집어 넣은 거 아니면 mbs만 집어넣으면 mbs cdo가 나중에 많아진다 많이 있었습니다만 이런 cdo든 있는 거 다 그냥 해 가지고 대부분 이거보다는 롱텀이에요. 집어넣어요. 그러고 이렇게 해서 이렇게 가죠. 근데 예를 들어서 어느 순간 위험이 왔어요. 개인들입장에서 내가 돈 주세요. 내돈 내가 맡은 예금 내가 맡긴 투자원금 다 주세요. 숏턴더로 이렇게 했기 때문에 달라면 다 줘야 되죠. 사실은 원칙적으로 이 사람이 그거를 연장을 안 하거나하는 이상은 더 계속 거기에다 넣어 놓지 않는 이상은 근데 어떻게 줘야 되요 이거 당장에 돈이 있는 거에서 이자라든가 이런 데서 나올 수 있겠지만 줄 수는 있겠죠. 어느 정도는 근데 제한적이겠죠. 다 줄 수는 없겠죠. 한꺼번에 예를 들어서 뭐 몰려온다고 하면 이걸 팔아서 줘야겠죠. 있는 거를 시장에서 팔아서 줘야겠죠. mbs도 시장에서 다른 채권시장에서 팔아 가지고 돈 만들어서 주거나 뭐 이런 것들도 팔아서 줘야 되잖아요. 당장에 줄 돈이 없으면 근데 채권 신용정세기이라고 해가지고 이걸 팔 수 있는 유가증권시장이 막혀버려요. 돈 어떻게 주겠어요. 못 주죠. 그냥 딱 못 주죠. 전형적으로 우리나라 카드 회사 같은 경우에도 이런 과정 겪었죠. 똑같은 거 똑같은 과정이었어요. 뭐 이렇게 카드 자산들 억지로 많이 인위적으로 창출을 해내요 그리고 나서 그냥 카드쓰게 했다가 이렇게 쭉 돌다가 어느 순간에 채권시장 하나만 막혀도 파이프라인 하나만 맡겨도 그냥 끝나는 거예요. 그 하나만 내가 팔 수 없는 어떤 그런 위기가 좀 조금만 것만 와도 그냥 와르르 무너지지 무너지겠죠. cdo 같은 경우가 이제 뭐 따로 설명을 드리자면 mbc 아까 그 크레딧 트렌칭 했었죠. 트리플 a 부터 시작해 가지고 위에부터 시작해서 아래까지 쭉 나왔죠. 그러면은 이게 트리플 b급도 있고 더블 b급도 있고 낮은 것들이 있을 거잖아요. 그런 거를 쫙 모아도 마른 걸레짜도 물은 나온다고 트리플a가 다시 뽑혀요. 왜 그러겠어요. 분산효과 분산효과라는 거 보기 때문에 그래요 위험이 분산된다고 기업체에서의 위험분산효과는 어느 정도 있을 수 있죠. 왜냐면은 어떤 업종는 전자 업종이고 나는 음식 영업종이고 나는 조선업종이고 이러면은 서로 경제 사이클을 따라 가지고 그런 업체들은 100개정도 중소기업 그런 업체들을 100개 정도 모아 가지고 한다면은 부연효과가 있다고 할 수 있어요. 없어요?

서로 다른 업종으로 어느 정도 분배를 해 가지고 분산 효과가 조금은 있죠. 그래도 아주 매크로한 경제위기가 오지 않는 이상은 좀 있죠. 모기지에서 분산효과 라는 게 어떻게 봤었냐면요 미국의 워낙에 큰 나라기 때문이긴 하지만 캘리포니아주에서 지급된 모기지 있을 수 있고요. 저쪽 메릴랜드 동쪽에서 취급된 모기지 있을 수 있고 이런 지역적인 배분만 가지고도 분산효과가 있다고 봤어요. 근데 그런데 로컬마케팅 특징도 있지만 부동의 시장이 거시 지형적으로 위기가 와가지고 전체적으로 집값이 빠진다는 그런 분산효과가 나오겠어요. 안 나오겠어요 기본적으로 기대할 수가 없죠. 기대 할 수가 없어요. 당연히 무너지게 되겠죠. 그런 분산효과에 의해서 만들었던 거는 보다 본원 적인 거 본원적인 게 뭐냐면은 이 과정에서 이 cdo 그건 여기 웨얼하우싱이라고 했죠. 이건 ib 투자 은행에서 증권 발행 하는 측에서 이제 이걸 웨어하우싱이라고 하는거에요 이거 긁어 모은다. 긁어모아가지고 결국에는 넘기는 거거든요 이건 이제 최종적으로 구제 하는 사람 입장에서 모양이에요. 근데 cdo 만드는 사람들 같은 경우에 mbs 만드는 사람들 같은 경우에도 모기지를 모아야겠죠. 주택담보대출을 긁어 모아야겠죠. 금융위기 전이긴한데 골드만삭스나 리만 브라더스 같은 경우에 mbs 긁어 모기지를 긁어 모아가지고 여기다 이렇게 넘기는 정도까지만 해도 1년에 연봉을 한 200만 불 이상 받고 그랬어요.

처음에 들어가서 3년 차 이내 20억 이상 받았던 거니까 어마어마하죠. 처음에 들어와서 그리고 여기다가 이거 mbs든 cdo든 slbs든 신용평가해 주는 사람들 그 신용평가 회사도 신용평가수수료 받죠. 이거 해 가지고서 이렇게 하면은 아까 말씀드린 대로 기본적으로 롱 텀 자산이잖아요. 금리가 조금이라도 더 위겠죠. 이게 5%면 이것도 한 2% 정도 되고 뭐 그럴 수도 있겠죠. 심지어 아주 극단적으로 얘기하면 그런데 이 가운데서 남겨지는 이익이라는 게 크겠죠. 굉장히 3% 만 크면 그냥 2 만기동안은 그냥 내가 버는 거잖아요. 인베이스트먼트 뱅크 쪽에서 이게 최종적으로 구조 짜는 사람 정말 돈 많이 벌었겠죠. 당연히 많이 벌었고 그리고 투자자들 입장에서도 왜 하게 그럼 뭐 해요. 이거를 대형투자하는 트리플은행에서 하고 있고 안정적이라고 생각하고 당연히 부도날 확률없니까 그리고 안전 자산 투자 하는 건 자산들 보다는 조금 이라도 금리 더 주고 해피하죠. 여기 시작참가 그리고 이 위험이 커지잖아요. 위험이 굉장히 커지면은 여기다 cds 라 그래가지고 신용위험은 넘길 수 있어요 일정 p를 주고 남기고 그러면은 또 밸런스시트 깨끗해지는 거예요. 신용위험은 위험은 보험사에서 가져간 거니까 aig라든가 그런데서 그러면 또 이걸 할 수 있는 거죠. 그러면은 그 보험사도 돈 받을 거 아니에요. 모든 사람들은 돈으로 이게 돌아가는 동안은 해피해요. 그렇죠. 정말 에브리바디 해피죠. 그렇기 때문에 이제 어느 정도 지경까지 갔냐면 요 금융위기는 mbs발행하고 cdo발행하고 하려면 이쪽이 줄어야했으니까 발행하고 하려면 뭐가 필요해요? 주택담보대출이 필요하죠. 주택담보대출의 일반적인 일반적으로 주택담보대출이 들어오는 속도로 라는 거를 그렇게 빨리 할 수가 있어요. 없어요. 없죠 제일 큰 자산이고 그러다 보니까 이거는 그냥 빨리 가져가는 거에요 그냥 왜냐면는 그 신용이 신용도가 되든 안되든 그냥 무조건 해 주는 거예요. 해주게끔 해서 이것만 가입 발행해서 이걸 이렇게 발행하고 이것도 발행하고 할 수 있으면 정말 채널 사람들 전부 다 그냥 기분 좋잖아요. 그렇죠 돈 많이 벌고 그 상태가 지속되다가 난 게 금융위기라고 보시면 되고요. 대부분의 금융위기는 이 패턴으로 가요. 그러니까 롱텀 숏 장기로 조달해서 단기를 조달하고 단기를 이렇게 단기로 유동 상품 같은 거 만들고 그 형태로 가죠. 대부분은 이 위험이 쌓이다가 견디지 못하면 터져요 대부분 전형적인 은행시스템이 아니죠. 예금하고 대출해주고 그만큼 대출해 주고 이런 시스템이 아니죠. 이거에서 벗어날을 때 셰도우 뱅킹 이라고 저희도 그 전형적인 금융 시스템에서 했을 때 셰도우 뱅킹이라고 하는데 세상을 아주 힘들게 했던 부분이죠. 이 부분이 실질적으로 mbs 이 기초자산이라는 주택담보대출 모기지 쪽에서 글쎄요 손실 난거는 6000억에서 1조 달러라고 하고든요. 6000에서 1조 달러 정도면은 그렇게 큰 돈 아니에요. 큰 돈 아니에요. 근데 미국 입장에 미국같이 발권력이 그렇게 강한 나라 입장에서 1조 달러라는 게 그렇게 큰 돈이 전혀 아니거든요. 근데 그거 때문에 왜 그렇게 흔들렸겠어요. 아까 말씀드린 신용창출효과죠. 이거를 그냥 계속 쪼개 가지고 이걸 하고 이걸 또 쪼개가지고 cdo를 만들고 이런 식으로 했으니까 신용창출이라는 게 어마어마하게 되었던 거예요. 미국에 있는 모기지가 저렇게 기초자료를 해서 싱가폴에서 떠돌아다니고 싱가폴 거 다시 저쪽 유럽에서 사 가지고 다시 이런 식으로 묶어가지고 발행하고 신용창출이 한 국가의 국한된 게 아니라 그냥 전세계적으로 글로벌 하게 돼 버렸죠. 어마어마 했던 거죠. 얼마나 됐는지를 모르죠. 신용창출이 그런 경우에 국경까지 오가면서 해 버렸으니까 그게 금융위기였다고 보시면 됩니다. 그 아까 그냥 모기지론 현금으로 그냥 한 번 더 못 리마인드시켜 드릴려고 한 거고요

저희 발행 구조에 대해서 그냥 간략하게 말씀 드릴게요. 저희 발행구조 국내시장에서 발행하는 mbs 구조는 그 cmo구조 그 만기별로 끊었던 것이 sequential pay 구조 있죠. 그거랑 같다고 보시면 되요 만기별로 끊은 거 그런데 이제 커럽션이라고 해 가지고 돈이 예를 들어 많이 생각보다 빨리 갚았어요. 저쪽에서 쓰는 사람들이 그러면 저한테 돈이 많이 있겠죠. 많이 들어오겠죠. 대신에 우리가 그 이렇게 아까 끊어서 발행 안 하는데 먼저가 갚을 수 있는 저희가 옵션을 만들어 놓고 해요. 콜옵션을 내가 투자자가 한 거 보다 예상 만기보다 좀 더 먼저 돈은 뿌려줄 수 있게는 들어요. 결국에는 유사 패스-스로 구조고요. 예 저희가 지금 이렇게 아까 말씀드린 대로 이렇게 끊어 나가고 있습니다. 보통 한 번 발행 할 때마다 1조원 내외 정도 발행 하고 있고요. 국내 시장에서 그 특이한건 이제 mbs 전액에 대해서 지급보증을 해요. 공사가 왜 이런 게 가능하냐면은 주택담보대출 저희가 쭉 자산 여태까지 관리해오면서 20년 넘게 가지고 있는 데이터 상에서 주택담보대출이 어느 정도나 대성 날 것 같아 그러니까 부도가 어느 정도 벌어질 것 같아요. 부도에서 최종적으로 우리한테 끼치는 손실이 어느 정도 될 것 같아요. 대략적으로 0.1%안쪽이에요. 그 정도로 초안전한 자산에요 은행들 같은 경우에 신용대출 가지고는 그래 가지고 이렇게 전산상에 전산 시스템 구축을 했었는데 현실적으로집 주택담보대출에 대해선 구축 안 하고 오랜기간동안 있었어요.

지금도 그렇게 완벽하게 구축되어있지 않은 경우도 많이 있구요 왜냐면은 구축해서 0.1% 안쪽으로만 이렇게 손실이 나고 할 거면은 구축해 가지고 관리하는 비용이 더 들어갈 수도 있잖아요. 사실은 우리는 이것만 하는 회사다 보니까 이제 관리를 하고 있고 한데 그 정도로 안전한 자산이기 때문에 아직까지 뭐 지급보증 하고 이런 데 전혀 문제가 없었고 그렇게 해올 수가 있구요 요게 이제 저희 만기 같은 경우가 8개 트렌치죠. 8개 트렌치로 이렇게 구성이 돼요. 8개 트렌치를 구성이 되고 이제 기준금리란 게 국고채금리거든요. 국고채 금리에다가 우리가 아무래도 국가신용등급 국가 보다는 조금 더 이제 그 뭐랄까 위험성이 있다고 볼 수 있죠. 국가에서 아무래도 지급표준을 하고 국가에서 아무래도 손실보전을 하고 있다고 하더라도 타이밍이 라든가 그런 게 있을 수 있잖아요. 손실보전해주는 그리고 채권 팔고 싶을 때 팔수 내가 맘대로 국고채 거만큼 팔 수 없는 부분도 있고 유동성 부분도 있고 하니까 조금 스프레드가 붙어 가지고 그 이 금리의 발행을 하고 있구요 아까 말씀드린대로 1,2, 3년짜리는 커럽션이 없는데 5년짜리부터 커럽션이 있어가지고 먼저 들어오는 돈에 대해서는 투자자한테 내어 줄 수 있게 그렇게 위험관리를 하고 있습니다. 예 현금흐름분석 그럼 mbs 이거 뭐 요 부분은 조금 조금 간단 간단하게 넘어가겠습니다. 조금 디테일한 부분이기도 하고요. 조기상환은 가장 중요성 당연하겠죠. 왜냐면은 아까 그 제일 큰 디스크라고 말씀드렸으니까요. 조기상환제도는 아까 그 너무 생각했던 것 보다 조금 설정했어요. 내가 이거 처음에 할때 조금 봤어요. 근데 갑자기 돈이 많이 들어오겠죠. 그러면 재투자위험이 나겠죠. 조기상환을 조금 좀 덜 봤어요. 나는 좀 늦게 될 껄 늦게 갚을거라고 생각했어요. 사람들이 근데 빨리 갚을 거라고 생각했어요. 죄송합니다. 조기상환을 좀 빨리 많이 갚을 거라고 생각했어요. 근데 안 갚아요 그냥 쭉 늘어져요. 가지고 있어요. 그럼 어떻게 됐어 줄 돈이 없어지겠죠. 내가 아까 그 그런 그런 식의 트렌칭을 했다면은 그 만기 설정을 했다면 이거 우리 입장에서 대지급이 올라가는 거 대지급 날 수 밖에 먼저 대신 갚아 버릴 수밖에 없겠죠.

추정방식 자체는 추정 방식이 아니야 이건 그냥 통계적인 추세선을 갖다 이용한다곤 보면 돼요 통계적인 추세선이라는 게 뭐 그 psa 라고 미국 증권업협회같은데 서 만든 게 있는데요 처음에 아주 기초적인 거도 첫 달을 0.1% 부터해가지고 30개월 까지 0.2% 씩 쭉 올라가서 6%에 쓰게하는 모델이에요. 그다음에 쭉 6%로 간다고 본 이제 처음에 했던 그 당시까지 통계에서의 추세선이라고 보면 돼요 조기상환에 그 cpr 같은 경우는 지금 말 우리나라 말로 하면은 연 조기상환율이에요. 그 smm이 월 조기상환 거라고 보시면 되요 월 조기상환율이 먼저 갚은 금액 대비 원리금균등분할상환 아까 레벨페이먼트 보셨지만 원래도 갚아야 될 표지션이 있죠. 원금 중에서 그거 플러스 더 들어온 거 대비 남아 있는 잔액 대출잔액이 결국에는 그거 매월마다 산정 하는 그 월 조기상환율이거든요. 그 비율이 나오겠죠. 이거를 갖다가 뭘 cpr이라는 건 연율화 시켜 준 거예요. 연율화시켜 준거기 때문에 연 조기상환율이라고 보시면 되요 월마다 한 거 그 아주 크게 얘기해 단위가 되지 않는 이상 월마다 한거 곱하기 12 한 거랑 얼마 차이 안 나요 이렇게 한다고 해서 여녀 조기상환율이라고 보시면 되요. psa랑 실제 KHFC 나오는 거 차이를 좀 볼게요 psa같은 경우에 미국에서 그때 그 60년 70년대 처음에 발행할 때 당세의 추린선이 이거에요. 실제로 지금 공사 나오고 있는 거는 최근에 이제 좀 금리가 살짝 오를려고 하려니까 조금 떨어지긴 했어요. 조기상환율이 그러긴 해도 3배 정도가 아니죠. 4~ 5배죠. 왜그러냐 하면은 한국 한국 이것도 몰론 그때 당시이기 때문에 미국도 뭐 이 정도는 가겠죠. 15% 선에서는 움직여야 미국 같은 경우에도 그거보다도 실제 실적보다도 지금 현재도 2배 정도는 더 높게 나오죠. 아무래도 한국시장이 좀더 자본시장이 드라마티컬하죠. 되게 화끈하죠. 한마디로 그런 주식도 그러고 왜 과거부터 좀 그러면은 있잖아요. 그런 부분이 좀 반영됐고 사회가 아직까지 업티트 하다고 볼 수도 있구요. 주택매매가 그 미국보다 아무래도 활발히 되고요. 확실히 독일이라든가 이런 유럽 쪽으로 가면 조기상환이 좀 떨어져요 그러기 때문에 다른 방식의 조달이 가능해요. 그냥 채권으로 찍어서 그냥 그쪽으로 조달을 할 수가 있거든요.

우리는 왜 고정금리로 하면 mbs를 해야 되느냐 이 상태에서 그냥 채권으로 했다가 어떻게 되겠어요. 재투자위협이든 아까 그거든 걸려가지고 큰일 나겠죠. 진짜 이게 그 mbs를 발행 해야 되는 거 원인이기도 합니다. 위험측정하는 방식인데요. 듀레이션 개념인데 요 부분은 뭐 어느 정도 아실 테니까 넘어가고요. 넘어간다기 보다는 보통은 채권에서 위험측정을 할 때는 듀레이션 가지고 한다고 하는데 듀레이션 어떤 거냐면 결국에는 채권 발행 공식이 채권 그 가격계산 공식을 갖다가 한번 미분해주면은 그게 듀레이션이에요. 파생상품을 말하면 델타라고 보통 표현하죠. 그게 왜 중요하냐면은 이런 형태죠. 채권금리가 떨어지면은 채권가격은 올라가고 금리가 올라가면 채권가격은 떨어지는 게 이런 원점에서의 볼록한 형태를 보이는 게 채권의 일반적인데 수익률 곡선이죠. 듀레이션은 뭐냐면 이걸 한번 미분해요. 미분이라는 거는 어떤 접선의 기울기니까 한 점에서 순간변화율을 나타내잖아요. 순간변화율이니까 이거를 구하게 되면은 금리가 오를 때는 이 라인을 따라 가지고 이 정도 올라가고 떨어지고 하겠다 이정도 떨어지겠다 금리가 떨어질 때는 이 정도 오르겠다하는 어떤 민감도분석 가능하거든요. 추정이 가능하거든요. 대략적인 그렇기 때문에 이제 듀레이션을 활용을 하는 데 mbs같은 경우에는 아까 어떤 특성이 있다고 했어요. 대부분 콜옵션 붙여요 패스스로같은 경우에는 아예 그냥 콜옵션의 하나의 조합으로 된 거죠. 먼저 갚을 수 있는 거 들어오면은 내가 투자자한테 먼저 갚을 수 있어요 만기전에 그렇게 되면은 어떻게 되겠어요. 투자자 입장에서 보면 원래는 이 채권을 샀는데 여기서 이 금리 대의 5%면 5%, 3%가 되면은 이만큼 올라야 되는데 이 mbs같은 경우에는 어떻게 되요 먼저 상환해 버리죠. 그거를 못 누리죠. 가격 상승 하는 거를 나는 그냥 내가 100에 샀으면은 100만큼만 줄 거 아니에요. 시장에서 가격은 100에 105정도까지 올랐는데 실제로 콜옵션 할 때 프라이스라는 거는 산 가격이거든요 파벨류라고해 가지고 그 가격의 액면가격이거든요. 그럼 이만큼 손실이에요. 그러면 이거 여기서 수익률 곡선은 이렇게 꺾이겠죠. 가격 변화 곡선이 이자율이 떨어지면 이게 네거티브 이게 네거티브하게 컴벡시티라는 게 원점에 대한 볼록성이거든요. 원점에 대해서 이렇게 앞으로 이렇게 나와 있는 근데 이게 반대로 되겠죠. 이렇게 원점에 대해서 이렇게 반쯤 볼록하지 않는 모양이 나오겠죠.

이런 모양이 나오게 되면은 이거 가지고 듀레이션가지고 가격 변화를 측정 할 수가 있어요 없어요 못하죠. 못하죠. 직선 가지고 이거 이것도 약간의 오타는 있지만 추정이 되는데 보통의 일반적인 채권커브라면은 못하죠. 못하기 때문에 기회 듀레이션이라는 걸 써요. 이게 유얼드듀레이션이라는 건 미분이라는 게 순간 변화율이라고 그러면 그냥 이 떄 가격이 변화가 있을 거고 이 때 가격 변화있을 거고 이렇게 삼각형 나올 거고 이 삼각형의 호의 어떤 기울기를 보여 준다고 해야 되나요 평균변화율이에요 이렇게 구하는 공식 적으로 보면은 평균변화율이거든요. 있는 가격이 어떻게 실제 어떻게 되느냐를 가지고 그냥 이 선에서 평균변화율을 구해 주는 게 이펙티드 듀레이션이고요. mbs같은 경우는 이걸로 위험이 어떻게 금리에 따라서 바뀔 것인가를 갖다가 평가를 하게 됩니다. 이게 1989년에 후와츠랑 토로스라는 사람들이 만들었던 그 미국 당시의 모기지 시장 주택담보대출 시장의 그 조기상환실적치를 추세선이에요. 아까 6%라고 그랬었죠. 6% 아니죠. 그때 80년대 후반만 해도 벌써 엑티브 해졌죠. 사회가 그때보다는 60년대 말이나 이런 때 보다는 미국 같은 경우에도 16% 15% 이상에서 움직여요 그러면 이게 추세선이에요. 원래 근데 아까 우리는 일자로 이렇게 쭉 가는 거 가정했잖아요. 근데 추세선 왜 이렇게 떨어졌겠어요. 실제로 이제 나타나는 현상이에요. 떨어져요 정점을 한번 이른 다음에 실제로는 조금씩 떨어져요 좀 떨어진 게 이렇게 꽤 많이 떨어져요. 여기도 보시면 알겠지만 이게 버라우드 팩트라고 그러는데요 왜 그러냐면 처음에 그 1000억원을 갖다가 1000 명의 투자자 1000명의 주택담보대출을 이용한 사람한테 빌려 줬다고 하세요. 1억원 씩 그러면은 그거가 이제 금리가 떨어졌어요. 떨어졌는데 이 사람들이 처음에는 주택담보대출 이용할 수 있을 정도의 모두 다 신용도가 됐었지만 중간에 신호도에 변하겠어요 안 변하겠어요 상황에 따라서 다 바뀌죠. 그러면은 금리가 3% 로 떨어졌어요. 3% 떨어졌는데 조기상환 당연히 나오겠죠. 많이 그러고 또 올라요 5%로 그 다음에 또 3%로 떨어져요. 그러면은 그 조기상환이 원래는 5%에서 3%로 처음에 떨어졌던 것만큼 비율 만큼은 나와야겠죠. 그만큼 많은 사람들로의 숫자만큼은 나와야겠죠. 그렇지가 않아요. 왜 그러냐면 신용도가 되가지고 갈아 탈 수 있는 사람들은 다 갈아타요 남아 있는 사람들 같은 경우에 신용도가 아무래도 문제가 있기 때문에 안 갈아 탈 수 있는 수 있는 확률이 많겠죠.

그렇기 때문에 남아 있는 경우가 많이 많이 있을 수밖에 없겠죠. 정상적이라면 다 가르쳐 줘야 될 거 아니에요. 그렇기 때문에 이제 모기지가 이렇게 모아진다 풀이라고라고 그러고 풀이 라틴 된다고 썪는다고 그러는데 보통은 신용도가 낮은 사람들이 남아 있기 때문에 조기상환이 어느 정도 정점에 이른 다음에 쭉 떨어져요 아주 디테일하게 설명을 드릴 수는 없는데 이 자리에서 이게 참 모기지 mbs를 채권 가격 평가하거나 할 때 발목을 잡는 부분이에요. 이론적으로 완벽하게 할 수가 없어요. 이 부분 때문에 네 이 부분 때문에 상당히 좀 어렵게 mbs가 어렵고 이론적으로 완벽하지 않은 채권이 될 수밖에 없는 부분이 나옵니다.

그러면 그 현재 그 우리가 이제 재투자수익률 가정이라고 하는데 저희 발행할 때 보통 재투자수익률가정을 당연히 하죠. 돈 들어오면 얼마에 이렇게 투자한다 아까 말한 대로 3개월마다 저희가 이자 지급 하고 있어요. 그럼 돈이 들어왔다고 하더라도 저희가 아무리 그래도 3개월 동안은 최대 3개월 동안은 돈을 가지고 있겠죠. 그동안 투자는 당연히 이런 mmda라든가 12개월 안쪽에 있는 자산들 1년 안쪽에 있는 자산들 가지고 투자를 이루어져요 실제로 운영되는데 자희가 발행구조하고 이제 mbs발행 할 때는 좀 더 보수적으로 발행구조 설계한다 그러는 게 발행한다고 모든 가정치들을 한 다음에 저희가 발행을 하겠죠. 금액을 딱딱 쪼개 가지고 할 때는 좀 더 보수적으로 해요. 이게 이제 mbs가 신용등급이 높게 나오고 자산유동화증권이 신용등급이 높게 나올 수 밖에 없는 거에요. 근데 이거는 공사가 보증을 하고 있기 때문에 이정도 갭밖에 안 벌어지고요. 이거보다 더 가혹하게 실제로 실제로 보증이 없이 자산만 가지고 후순위증권 쌓거나 선후순위구조로 발행을 하거나 할 땐 이거보다 좀 더 가혹합니다. 이 조건은 재투자수익률은 모기지에서 조기상환율보다 조기 상환률에 비하면 아무것도 아닌 거죠. 이거 정말 중요하지 않은 부분이고요. 연체율 분석 연체율 분석이란 대손율분석은 저희가 그 역사적 데이터를 이용해요. 결국에는 그 론 쓴 사람들의 처음에 썼을 때부터 갚아나가는 궤적을 따라가는 걸 분석을 하거든요. 방법은 두 가지가 있어요. 다이나믹 풀 분석은 전체를 아까 mbs할 때 1000건이든 2000건이든 묶는다고 했죠. 주택담보대출을 묶어 놓은 거를 그 당시에 예를 들어 이번 달에 여기서 내가 얼마가 나왔느냐 전체 전체 풀이 1000억이면 1000억에서 연체된 금액이 얼마다 그럼 간단하게 연체율 나오겠죠. 아주 직관적이고 좋아요.

자산건전성 현재 금융기관의 얼굴을 보여 주는데 유용하고 당연히 금융감독 할 때도 이거를 기준으로 과거에 많이 했었어요. 사실상 이걸 기준으로 현재도 하고있다고 보시면되요. 그 방법이 있고 하나는 스테틱 분석이 뭐냐면은 이번은 채권을 쭉 그 사람이 분석을 한사람 사람 단위 별로 따라 가는 거예요. 실제로 통계치 통계적인 의미는 이ㅉ쪽에 있거든요 차이가 어떤 건지를 그냥 말씀을 드리면 다이나믹이 아까 이대로예요. 이 시점에서 전체 자산이 얼만데 30일이면 연체된 거 얼마 60일이면 어떻게 되는거 쭉 나오는 거예요. 그런데 그 간편하게 보여 줄 수 있는데 이런 상황이 됐다고 생각해 보세요. 원래 내가 카드회산데 100억을 한달에 취급을 했었어요. 한 일년 동안 쭉 2년 동안 갑자기 한 달에 취급하는 규모가 2000억 3000억 4000억이 됐어요.

그러면은 한달에 한달에 나가는 게 1년 동안 과거에 지금 1,2년 동안 취급했던 거 보다 더 많아요. 이런 경우가 실제로 우리나라 있었습니다. 90년대 후반에서 2000년대 초반에 그런 경우에 연체가 되거나 이런 거는 대충 나간 지 오래된 자산들이 오래 된 게 연체가 더 많이 되겠어요 나간지 직접 바로 된게 연체가 더 많이 되겠어요. 당연히 당연히 과거에 있었던 게 연체가 많이 되겠죠. 그렇죠. 당장의 들어온 것들은 깨끗하겠죠. 그러면은 예를 들어 1000억 있었는데 올해 한 6 개월만 취급했더니 그게 뭐 1조 2조다 2000천억 정도 있었는데 당연히 자산 상태는 깨끗해 보이겠죠. 올라가는 풀에서는 그니까 자산이 급격하게 늘어나는 풀에서는 보여줄 수가 없어요. 어느 정도 안정된 풀에서는 보내 줄 수 있어요. 이거 가지고만 감독을 감독을 하게 되고 하다 보니까 벌어졌던 게 카드같아요. 그러니까 스테텍 양식은 어떤 거냐면 99년 1월에 썼어요. 어떤 사람이 1월에 발생한게 있겠죠. 99년 1월에 그러면 이 사람이 발행한 걸 이렇게 쭉 현재 시점까지 쭉 어떻게 했는지를 갖다가 보여 주는 거예요. 옆으로 가로로 연결되어 있다고 보시면 돼요 아까 것 하고 쭉 나오겠죠. 그 다음 거 2월 것 3월 것 4월 것 5월 것 쭉 나오겠죠. 그러고 난 다음에 맨 마지막에서 이 부분에 통계치를 내고 평균적으로 내주는 거예요. 평균내는 방법은 단순평균도 있을 수 있고 가정평균도 있을 수 있고 하는데 이 부분에서 내주는 거에요. 그럼 아까 예를 들어 금액으로 가중평균 안 하고 단순평균을 내주면은 아까처럼 늘어 가는 거가 훨씬 더 늘어나는 풀에서는 훨씬 더 분산력이 있겠어요 없겠어요. 당연히 있죠. 그리고 통계적인 가치는 이쪽이 있겠어요 앞에가 있겠어요. 실제적으로 분산할 때 abs에서의 이것을 위해서 나온 데이터만가지고 활용을 해요. 론 바이 론으로 따라가지고 했던 거요 실질적으로 데이터가 데이터 셋이 보면은 간단해 보이는데 이걸 만드는 게 쉬운 게 아니에요.

왜냐면은 중간에 대출조건이라는 게 변경이 되고 하잖아요. mbs같은 경우에 주택담보대출 같은 경우에 그나마 나아요. 왜냐면 건수도 작고 상대적으로 금액이 크니까 카드대출 카드나 이런 것들을 가지고 중간에 조건 변경하고 이거 따라갈 수 있겠어요. 솔직히 못 하죠. 솔직히 저 업계에 있을 때까지만 해도 오래되긴 했는데 15년 전 정도 됬는데 15년 전 정도까지만 해도 이게 스테틱 자산들이 안 나왔었어요. 우리나라 여장사들이 전혀 회수속도 뭐 간단하죠. 첫 달에 30만큼 안 갚은 애들이 있고 그리고 두번째 달에는 60% 갚고 회수속도가 그중에 60만 갚더더라 12만큼 18 만큼만 해 18 만큼 회수됐겠죠. 그 다음 50%씩 6 만큼 회수되고 이상태로 쭉 가는 거에요. 이게 뭐냐면은 스태틱 재료를 만들면 이거 자료 금방 나오겠죠. 뭐 어떻게 되는지 평균만 내주면 되는 거지 거잖아요. 그 스태틱 자료에서 이거를 가지고 결국 활용을 하게 되요 mbs할때 우리같은 경우엔 지금 뭐 저희 과거 평균치가 첫 달에 안 내는 사람들이 11% 정도되요. 생각보다 많죠.

생각보다 많아 보이는데 굉장히 작은 수치입니다. 이게 첫달에 안 나는게 그 캐피탈론이나 이런 카드수입원같은 경우에는 30프로 가까이 되기도 하고 그래요 20% 훨씬 넘어요.

첫달 안 내는 거 생각보다 착오에 의해서 안 내고 이런 부분들이 많고 그러거든요. 그러다보니까 생각보다 저도 이해를 하면서 처음에는 잠깐 놀랐던 건데 이렇습니다. 이게 지금 이제 그 현재 우리가 분석하고 회수속도고요. 그 다음에 대손율 같은 경우에는 누적 대손율을 구하는 거는 뭐 아까 그 아까 그게 결국에는 그 끝에 가가지고 연체되다가 부도 되는 거 나오겠죠. 그거 평균 내주면 간단하게 때문에 사실은 누적되는 거는 대손갚으라는 건 간단한데 2가지 분석이 있어요. 그러니까 뭐냐면은 이번 달에 청구하는 원금 대비 얼마가 디폴트가 나느냐 이거에 따라 100억 거뒀어야 원래 되는 건데 1억이 안 들어왔다 그럼 1% 더 올렸겠죠. 대신에 전체적인 돈 전체가 1000억 인데 1% 이번달에 안으로 들어왔으면 예를 들어 전체의 연체가 전혀 없었다고 치면 0.1%잖아요 그런경우에는 그렇죠. 그런데 이게 왜 리큐데이션 레이티오가 위에 거고, 누적 원금상환액 누적원금상황액이라는게 여태까지 갚은 거. 예를 들어 내가 1000억 중에 200억 회수 됐는데 200억 중에 지금 얼마 안들어와 있다 아니면 밑에 건 누적손실율을 1000억 가지고 분석 하는 거거든요 . 이게 왜 중요하냐면 이게 누적대손율이에요.

이렇게 올라가겠죠. 당연히 스무스하게 근데 이 부분을 밋 리큐데이션은 이렇게 쪼끔 극적으로 올라가요 근데 이게 처음에 이런 갭차이라는 게 어느 정도 예측이 되죠. 내가 할 때 근데 이게 원인 수단이 하나에 중요한 원인 수단이 될 수 있으니까 이 갭이 조금만 치솟아도 상당히 위험해요. 이 부분은 왜냐면 아까 그거 말씀드린대로 여태까지 갚은 금액인잖아요. 같은 금액에서 예상보다 조금 치솟아서 이 사이가 벌어졌다. 앞으로 어떻게 되겠어요. 다 망가진 확률이 굉장히 농후하죠. 굉장히 직관적인 부분인데 풀의 향후 향후 신용도를 볼 때 하나의 원인 수단처럼 하나 이 간격이 사용되는 거니까 참고하시면 될 것 같구요.

아 저희 이 부분까지만 할게요 제가 저희 mbs 발행할 때 선순위발행금액 산정하는 원칙이 어떤 거냐 그러면은 이 부분은 베이스 케이스에서 리스크 파라미터 아까 그 앞에 그 조기상환율이든 대손율이든 쭉 있죠. 연체율이든 이런 거 적용해 가지고 공사 대지급이 발생하지 않도록 한다. 두 번째 스트레스 케이스에서 최종적으로 깨지지 않고 플러스가 나게 한다. 말은 복잡하게 돼 있는데 이거는 대부분의 모든 abs를 할 때 다 적용 되는 룰이에요. 발행자 입장에서는 발행자가 대지급이 나지 않아야 되고, 발행자가 어떤 그 주어진 상황에서의 스트레스 극악한 상황이 되더라도 안좋은 상황이 되더라도 플러스가 난다는 게 뭐냐면은 나는 깨지지 않고 끝나야 되요 이게 abs 발행할 때 이거거든요. 주 원칙이에요.

중간에 뭐 대지급이 난다든가 돈이 끝에 깨진다거나 하는 거가 이제 사고에요. 발행자 입장에서는 어떤 의미냐 이렇게만 보시면 정확하게 의미가 안 와 닿을 수 있거든요. 안 좋은 상황 가정을 해요. 안 좋은 상황에서 깨지지 않아야 된다고 그랬죠. 끝판에 그렇죠. 그럼 어떤 의미냐 하면 아까 조기상환 조금만 해볼게요. 나머지 것 까지 더하면 복잡해지니까 실제로는 대손율도 안 좋게 적용하고 연체율도 안 좋게 적용하고 회수흐름만 빼놓고는 그래요. 연체율도 안 좋게 적용고 대손율도 안 좋게 적용하고 다 안 좋게 적용할 수 있겠죠. 그런데 조기상환율만 보고 하는 게 제일 편하겠죠. 아까 이렇게 말씀 드렸죠. 통계치 따라가는 조기 상환율한 게 베이스 케이스고 좀 빨라지는 스피드 조기상환율이 이렇게 앞으로 쏠린다고 말씀드렸어요. 그러면 현금은 이 밑에의 나오 실선 밑에 나오는 면적 가지고 표현이 되요 면적 가지고 표현이 되면 실질적으로 면적이 제일 넓으면 어떤 거겠어요. 당연히 이게 넓겠죠. 이자가 더 많이 들어오니까 조금 들어 갈수록 보세요. 이거 뭐 당연히 작아지겠죠. 이자가 들어오는 게 작아지니까 원금을 먼저 갖다 버려 가지고 3배까지 올라가면 이렇게 되죠. 그런데 이렇게 되면은 2배 짜리를 제외할게요. 예를 들어서 여기서 스트레스 케이스가 3배라고 가정을 하면은 3배에서도 안 깨져야된다 내가 근데 아까 뭐했어요. 스태틱 아까 보시면은 베이스케이스 보통 상황에서도 내가 대지급이 나지 말아야 된다 그랬죠. 그러면은 대지급이 나지 말아야 된다는 거는 내가 대신 갚지 말고 그 범위에서만 발행을 하자는 거잖아요. 주어진 범위에서만 아까 보시듯이 이 상태인데 여기 돈은 어디까지 이용할 수 있어요. 여기까지 쓸 수 있어요. 처음에 안 되죠. 여기까지 써야지 대지급이 안 나겠죠. 당연히 녹색 라인으로 근데 뭐 실질적으로 쓸 수 있는 건 어떤 거에요 총량은 우리가 쓸 수 있는 돈의 총량은 도금색 밑에 있는 면적이겠죠. 왜냐면은 마지막에 스트레스 상황에서 마지막에 깨지지 않아야 된다고 했잖아요. mbs 다 갖고 나가죠.

이 면적은 실제론 이쪽에서 쓸 이쪽에서 났을 수 있겠죠. 면적 차이를 볼 때는 그러면 실질적으로 이론 가능한 현금흐름이 이쪽 면적이 있는 게 이쪽으로 채워지겠죠. 이제 이 면적하고 이 면적은 같을 거고요. 그럼 이러한 형태에 그리고 밑에 사람이 당연히 이쪽에서 안 깨져야되니까 이쪽 현금흐름 따라 갈 거고요. 실제로 쓸 수 있는 거는 이런 정도에요. 이런 정도의 현금으로 수렴이 돼요. 그러면은 mbs 발행은 여기다 맞춰 가지고 하면 되겠죠. 여기 밑에 있는 면적은 결과 빨간색 밑에 있는 이 면적하고 같아요. 스트레스 상황에서의 mbs 발행은 여기다 mbs 원금에다 이자에다가 기타 뭐 지급보증수수료라 든가 각종 수수료 내는거 감안해 가지고 이런 식으로 딱딱 끊어서 발행하면되겠죠. 아까 우리가 우리 것 보시면은 너무 많이 갔네요. 여기서 거의 끝나죠. 7년까지 이 안해서 거의 끝나죠. 발행 금액이 9100억정도 됐는데 10년 넘어가는 거 10% 남짓이죠. 1200억정도 밖에 안되네요. 1300 정도 밖에 안 되네요 왜 그런 현상이 벌어지니냐면요.

이런 스트레스를 적용하기 때문에 그래요. 이쪽까지는 두껍죠. 여기가 이렇게 되야 되니까 근데 이제 이 밑에 120개월 넘어가는 현금으로 보면 얼마 없잖아요 발행할게 이런 스트레스 때문에 그렇다고 보시면 되요 좀 비주얼하게 저희가 보여 드린거고요. 결국은 대지급도 안 나야 되고 끝에 플러스 나야되고 안 좋은 상황에서도 기본적인 발행 원칙이에요. 아 근데 이거를 갖다가 이건 저희가 개런티를 하기 때문에 저희가 지금 현재 상태에서는 1000억이 있다 1000억을 저희가 가져 왔다 그러면은 대부분의 아주 저희가 어떤 손해보고 주택담보대출을 팔지 않는 상황에서는 1000 억 이상은 발행을 해요. 근데 문제는 그 우리가 지급보증을 안 했다는 지급보증 기능이 없고 자산만 가지고 발행을 해야 된다 그러면은 스트레스를 다시 줘야 되거든요. 사실은 왜냐면은 후순위를 써야 되요. 먼저 깨질 부분을 만들어야 돼요 그렇잖아요. 안전성을 확보하기 위해서는 그런 경우에는 지급보증 해 줄 사람이 없으면 그럼 트리플a 상황에서 어떤 그 각 신용등급별에 맞는 더블a면 더블a, 트리플b면 트리플b, 트리플a면 트리플a에 맞는 스트레스를 설정을 해요. 예를 들어서 뭐 트리플a에서는 40% 이상이 집값이 하락한다 싱글a 상황에서는 30% 하락한다 트리플b 상황에서 20% 하락한다든가 이런 상황의 어떤 그 시나리오를 주고 그런 상태에서 그 당연히 그런 경우에 집값이 하락하거나 하는 경우 로스 세버리티라고 되있는데 이게 손실을 보는 비중이 커지겠죠. 집값하락이 많이하면 트리플a 상황에서는 더 커지겠죠. 그렇죠. 그리고 디폴트확률도 더 많아지겠죠. 개인별로 50%가 디폴트 나고 이제 디폴트 날 때 확률이 50%다 빠지지 손해 내가 손해 볼 확률이 그러면은 0.1 곱하기 0.25 죠. 25% 25% 만큼은 어디서 내가 가져와야겠죠. 그게 후순위가 됐든 그게 71% 밖에 발행을 못 하는 거예요. 극단적인 가정을 했는데 이런 경우에 트리플a 방금 말씀드린 그런 시나리오에서는 75만큼만 넣어 주고 25%는 후순위를 하던 아니면 100을 발음을 하고 25% 만큼은 누군가가 개런티를 해 주던 두가지 방법이에요 내부신용보강, 외부신용보강이라고 하는데요. 외부신용 보강이 아까 말한대로 공사가 말한 개런티, 보증이라든가 유동성공유방식도 있을 수 있어요. 유동성을 공유해주는 리키레이션 공급해 주는 그런 방식으로 쓸 수 있구요 내부신용방식같은 경우가 이제 신용보강 방식 같은 경우에 대표적인 게 방금 말씀드린 선우순위구조, 이정도 된다고 보시면 됩니다.

오늘 하루도 어떻게 했는지 모르겠네요. 제가 이거 굉장히 빨리해 가지고 괜찮으셨어요? 생각보다 이게 원래 굉장히 디테일한 명까지 들어가고 할 거면 강의가 길었었는데 제가 이렇게 빨리 얘기 하다 보니까 끝까지 오긴 했는데 여러분들이 잘 들으셨는지 궁금하네요. 졸린강의인데 어떻게 보면은 이게 재미있을 수는 없거든요. 사실을 숫자쪽이고 하다 보니까 끝까지 잘 들어주셔서 감사합니다. 그리고 질문 있으시면은 시간 좀 남았으니까 편하게 해주시면 고맙겠습니다.

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